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Maison - 6 pièce(s) - 160 m²

VilleBriarres-sur-Essonne (45)
Surface160m²
Coût Total229 460€
Loyer Annuel21 393€
Rentabilité9.32%
Cashflow/mois+419€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 006,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 78 KMS DE PARIS Dans un village calme de la Vallée de l'Essonne, proche du Golf d'Augerville la Rivière. Maison en pierres restaurée comprenant : séjour, salle à manger, cuisine aménagée, chambre, salle d'eau, WC. A l'étage : palier, 3 chambres dont une avec salle de jeux. Buanderie/Chaufferie avec grenier au dessus. Remise. Charmant jardin clos de murs d'environ 295 m². Prix : 161000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 6650.0 € et 9040.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 125

Précision localisation : 1

Ville : Briarres-sur-Essonne
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45390
Total : 229 460€
Prix d'acquisition : 161 000€
Travaux : 55 580€
Valeur du bien : 216 580€
Frais de notaire : 12 880€
Coût estimé : 12 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 14.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1783€/mois
Loyer annuel estimé : 21393€/an
Fourchette totale : 1376€ - 2309€/mois
Fourchette annuelle : 16517€ - 27709€/an
Rentabilité brute :9.32%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 12.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 890,15 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :302 424 €
Prix d'achat :161 000 €
Décote à l'achat :-141 424€ (-46.8%)
Marge achat-revente :72 964€ (24.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 120,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,01€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 185,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 726,47€
Coût de l'assurance :19 504,10€
Taxe foncière : 2 139,32€/an
Soit par mois : 178,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 782,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 363,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :418,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 580 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 800€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 80€/m² = 12800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Briarres-sur-Essonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 393 €/an
Calcul : 1 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 460 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 906 €
Revenus locatifs : +21 393 €
Charges déductibles : -65 906 €
Résultat foncier Année 1 : -44 512 €(Déficit de 44 512 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 112 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 326 €/an
Revenus locatifs : +21 393 €
Charges déductibles : -10 326 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 068 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23112.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 650 €(65% de 161 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 805 €/an
Calcul : 104 650 € × 3,636% = 3 805 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 393 €65 913 €7 413 €-44 520 €21 400 €23 120 €23 120 €
221 821 €10 133 €7 213 €11 688 €--11 431 €
322 257 €9 926 €7 006 €12 332 €---
422 703 €9 712 €6 792 €12 991 €---
523 157 €9 491 €6 571 €13 666 €---
623 620 €9 263 €6 343 €14 357 €---
724 092 €9 027 €6 107 €15 065 €---
824 574 €8 783 €5 864 €15 791 €---
925 066 €8 531 €5 612 €16 534 €---
1025 567 €8 271 €5 352 €17 295 €---
1126 078 €8 003 €5 083 €18 076 €---
1226 600 €7 725 €4 806 €18 875 €---
1327 132 €7 438 €4 519 €19 694 €---
1427 674 €7 142 €4 222 €20 533 €---
1528 228 €6 836 €3 916 €21 392 €---
1628 792 €6 519 €3 600 €22 273 €---
1729 368 €6 192 €3 273 €23 176 €---
1829 956 €5 855 €2 935 €24 101 €---
1930 555 €5 506 €2 586 €25 049 €---
2031 166 €5 145 €2 226 €26 021 €---
2131 789 €4 773 €1 853 €27 017 €---
2232 425 €4 388 €1 468 €28 037 €---
2333 073 €3 990 €1 071 €29 083 €---
2433 735 €3 579 €660 €30 156 €---
2534 410 €3 155 €235 €31 255 €---
TOTAL685 230 €235 294 €106 726 €449 937 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 449 937 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 493 €-6 420 €+10 913 €
2+4 493 €0 €+4 493 €
3+4 493 €+270 €+4 223 €
4+4 493 €+3 897 €+596 €
5+4 493 €+4 100 €+393 €
6+4 493 €+4 307 €+186 €
7+4 493 €+4 520 €-27 €
8+4 493 €+4 737 €-244 €
9+4 493 €+4 960 €-467 €
10+4 493 €+5 189 €-696 €
11+4 493 €+5 423 €-930 €
12+4 493 €+5 662 €-1 169 €
13+4 493 €+5 908 €-1 415 €
14+4 493 €+6 160 €-1 667 €
15+4 493 €+6 418 €-1 925 €
16+4 493 €+6 682 €-2 189 €
17+4 493 €+6 953 €-2 460 €
18+4 493 €+7 230 €-2 737 €
19+4 493 €+7 515 €-3 022 €
20+4 493 €+7 806 €-3 313 €
21+4 493 €+8 105 €-3 612 €
22+4 493 €+8 411 €-3 918 €
23+4 493 €+8 725 €-4 232 €
24+4 493 €+9 047 €-4 554 €
25+4 493 €+9 376 €-4 883 €
Total+112 325 €+134 981 €+-22 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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