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Appartement 2 pièces 68 m²

Bien expiré
VilleSaint-Cergues (74)
Surface68m²
Coût Total189 720€
Loyer Annuel17 601€
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+330€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 104 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 529,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Un particulier vous présente une ancienne Grange à rénover sur la commune de Saint-Cergues (74140). Amoureux de l'authenticité et des projets de rénovation ? Ce bien est fait pour vous ! Situé dans un cadre calme, à 5 minutes en voiture de la frontière Suisse, une grange à réhabiliter avec la possibilité de créer un T2 ou T3 d'environ 60 m² sur 2 niveaux avec un espace garage et un atelier d'environ 35 m² au rez-de-chaussée. Raccordé au tout-à-l'égout, un branchement provisoire EDF et raccordé au réseau d'eau potable. Un projet complet fait par un Architecte et accepté par les services d'urbanisme. Des travaux importants sont à prévoir (isolation, création de dalles, arrivée électrique, plomberie, aménagement des pièces, escalier, etc.), mais le cadre et le caractère de la grange en valent largement la peine. Je reste à votre disposition pour toute question ou pour organiser une visite.

Ville : Saint-Cergues
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Coordonnées : 46.234656, 6.315800
Total : 189 720€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 77 400€
Valeur du bien : 181 400€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 21.57€/m²/mois
Fourchette : 17.42€ - 26.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1467€/mois
Loyer annuel estimé : 17601€/an
Fourchette totale : 1184€ - 1816€/mois
Fourchette annuelle : 14214€ - 21795€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :7.49% - 11.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 989,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 656,75€
Coût de l'assurance :16 600,50€
Taxe foncière : 1 760,08€/an
Soit par mois : 146,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 466,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 136,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :330,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création système
Installation d'un système de chauffage adapté (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour répondre aux normes énergétiques.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Grange à rénover - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des murs
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: Surface totale des murs extérieurs (environ 150 m²)
Raison: DPE F - Grange à rénover - Amélioration significative de l'isolation thermique.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Arrivée électrique
Mise aux normes de l'arrivée électrique et installation d'un tableau électrique conforme.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Grange à rénover - Nécessaire pour la sécurité et la conformité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes plomberie
Réfection complète de la plomberie pour assurer un approvisionnement en eau potable et des évacuations fonctionnelles.
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Grange à rénover - Essentiel pour le confort et la fonctionnalité.
AménagementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création d'espaces
Aménagement des pièces pour créer un T2 ou T3 selon le projet accepté par l'urbanisme.
Quantité: 60 m² d'aménagement
Raison: DPE F - Grange à rénover - Nécessaire pour la transformation en espace habitable.
EscalierOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création d'escalier
Création d'un escalier pour relier les deux niveaux de la grange.
Quantité: 1 escalier
Raison: DPE F - Grange à rénover - Essentiel pour l'accès entre les niveaux.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec tous les éléments nécessaires (placards, électroménager, plomberie).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé - nécessaire pour fonctionnalité.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo, WC et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé - nécessaire pour confort.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement des chambres avec revêtement de sol et peinture.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé - nécessaire pour confort.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement du salon avec revêtement de sol et peinture.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé - nécessaire pour confort.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 400 €(1 138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:22 500€
    Isolation murs extérieurs: 150 m² × 150€/m² = 22500€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie:3 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Aménagement:18 000€
    Aménagement intérieur: 60 m² × 300€/m² = 18000€, Main d'œuvre: incluse
  • Escalier:4 500€
    Création d'escalier: 1 escalier × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 600€
    Revêtement de sol et peinture: 30 m² × 120€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:3 600€
    Revêtement de sol et peinture: 30 m² × 120€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Cergues (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 601 €/an
Calcul : 1 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 274 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 720 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 098 €
Revenus locatifs : +17 601 €
Charges déductibles : -86 098 €
Résultat foncier Année 1 : -68 497 €(Déficit de 68 497 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 097 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 698 €/an
Revenus locatifs : +17 601 €
Charges déductibles : -8 698 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 903 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47097.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 601 €86 104 €6 280 €-68 504 €21 400 €47 104 €47 104 €
217 953 €8 537 €6 112 €9 416 €--37 687 €
318 312 €8 363 €5 939 €9 949 €--27 738 €
418 678 €8 183 €5 759 €10 495 €--17 244 €
519 052 €7 998 €5 574 €11 054 €--6 190 €
619 433 €7 806 €5 382 €11 627 €---
719 821 €7 608 €5 183 €12 214 €---
820 218 €7 402 €4 978 €12 816 €---
920 622 €7 190 €4 766 €13 432 €---
1021 035 €6 971 €4 547 €14 064 €---
1121 455 €6 744 €4 320 €14 711 €---
1221 884 €6 509 €4 085 €15 375 €---
1322 322 €6 267 €3 843 €16 055 €---
1422 769 €6 016 €3 592 €16 753 €---
1523 224 €5 757 €3 333 €17 467 €---
1623 688 €5 488 €3 064 €18 200 €---
1724 162 €5 211 €2 787 €18 951 €---
1824 645 €4 924 €2 500 €19 721 €---
1925 138 €4 628 €2 204 €20 510 €---
2025 641 €4 321 €1 897 €21 320 €---
2126 154 €4 004 €1 580 €22 149 €---
2226 677 €3 677 €1 253 €23 000 €---
2327 211 €3 338 €914 €23 873 €---
2427 755 €2 987 €563 €24 767 €---
2528 310 €2 625 €201 €25 685 €---
TOTAL563 760 €228 659 €90 657 €335 101 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 696 €-6 420 €+10 116 €
2+3 696 €0 €+3 696 €
3+3 696 €0 €+3 696 €
4+3 696 €0 €+3 696 €
5+3 696 €0 €+3 696 €
6+3 696 €+1 631 €+2 065 €
7+3 696 €+3 664 €+32 €
8+3 696 €+3 845 €-149 €
9+3 696 €+4 030 €-334 €
10+3 696 €+4 219 €-523 €
11+3 696 €+4 413 €-717 €
12+3 696 €+4 613 €-917 €
13+3 696 €+4 817 €-1 121 €
14+3 696 €+5 026 €-1 330 €
15+3 696 €+5 240 €-1 544 €
16+3 696 €+5 460 €-1 764 €
17+3 696 €+5 685 €-1 989 €
18+3 696 €+5 916 €-2 220 €
19+3 696 €+6 153 €-2 457 €
20+3 696 €+6 396 €-2 700 €
21+3 696 €+6 645 €-2 949 €
22+3 696 €+6 900 €-3 204 €
23+3 696 €+7 162 €-3 466 €
24+3 696 €+7 430 €-3 734 €
25+3 696 €+7 705 €-4 009 €
Total+92 400 €+100 530 €+-8 130 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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