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Maison à vendre

VilleSaint-Maixent-de-Beugné (79)
Surface45m²
Coût Total104 310€
Loyer Annuel3 694€
Rentabilité3.54%
Cashflow/mois-267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 500 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 988,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

La propriété comprend une maison principale d'environ 45 m² composée de deux pièces, avec un grenier aménageable offrant un potentiel d'agrandissement, ainsi qu'un atelier et une seconde bâtisse en état de ruine.

L'ensemble est à réhabiliter intégralement (toiture, isolation, chauffage, assainissement, sanitaires et menuiseries), offrant ainsi une page blanche pour concrétiser votre projet selon vos envies.

Le terrain de 3 016 m² constitue un véritable atout et permet d'envisager différents aménagements dans un cadre agréable et paisible.

Idéal pour les passionnés de rénovation ou les acquéreurs à la recherche d'un projet immobilier offrant de belles possibilités d'évolution.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente honoraires d'agence inclus : 44 500 euros Prix de vente hors honoraires d'agence : 40 000 euros Honoraires charge acquéreur : 4 500 euros soit 11,25 % TTC de la valeur du bien hors honoraires

Contactez votre conseiller SAFTI : Leslie PRINTEMPS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Niort sous le numéro 949 247 472

Ville : Saint-Maixent-de-Beugné
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79160
Coordonnées : 46.520901, -0.609700
Total : 104 310€
Prix d'acquisition : 44 500€
Travaux : 56 250€
Valeur du bien : 100 750€
Frais de notaire : 3 560€
Coût estimé : 3 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.37€ - 8.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 308€/mois
Loyer annuel estimé : 3694€/an
Fourchette totale : 242€ - 392€/mois
Fourchette annuelle : 2898€ - 4708€/an
Rentabilité brute :3.54%
Fourchette de rentabilité :2.78% - 4.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 088,83 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :48 997 €
Prix d'achat :44 500 €
Décote à l'achat :-4 497€ (-9.2%)
Marge achat-revente :-55 313€ (-112.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :513,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 544,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 844,01€
Coût de l'assurance :9 127,13€
Taxe foncière : 369,37€/an
Soit par mois : 30,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 307,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-267,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du sol en briques du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 45 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 1 installation pour 45 m²
Raison: Normes sanitaires à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 250 €(1 250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:2 250€
    Isolation combles: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:2 400€
    Rénovation sol salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:5 400€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 5400€ = 5400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:5 400€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 5400€ = 5400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Maixent-de-Beugné (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 308 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 694 €/an
Calcul : 308 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 310 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 369 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 434 €
Revenus locatifs : +3 694 €
Charges déductibles : -60 434 €
Résultat foncier Année 1 : -56 740 €(Déficit de 56 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 340 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 184 €/an
Revenus locatifs : +3 694 €
Charges déductibles : -4 184 €
Résultat foncier Années 2+ : -490 €/an(Déficit de 490 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35340.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 925 €(65% de 44 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 052 €/an
Calcul : 28 925 € × 3,636% = 1 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 694 €60 437 €3 453 €-56 744 €21 400 €35 344 €35 344 €
23 768 €4 095 €3 361 €-328 €328 €-35 344 €
33 843 €4 000 €3 265 €-157 €157 €-35 344 €
43 920 €3 901 €3 167 €19 €--35 325 €
53 998 €3 799 €3 065 €199 €--35 126 €
64 078 €3 693 €2 959 €385 €--34 741 €
74 160 €3 584 €2 850 €575 €--34 166 €
84 243 €3 472 €2 737 €771 €--33 394 €
94 328 €3 355 €2 620 €973 €--32 421 €
104 414 €3 234 €2 500 €1 180 €--31 241 €
114 503 €3 110 €2 375 €1 393 €--29 848 €
124 593 €2 981 €2 246 €1 612 €---
134 685 €2 847 €2 113 €1 837 €---
144 778 €2 709 €1 975 €2 069 €---
154 874 €2 567 €1 832 €2 307 €---
164 971 €2 419 €1 685 €2 552 €---
175 071 €2 267 €1 532 €2 804 €---
185 172 €2 109 €1 375 €3 063 €---
195 276 €1 946 €1 212 €3 329 €---
205 381 €1 778 €1 043 €3 603 €---
215 489 €1 603 €869 €3 885 €---
225 598 €1 423 €689 €4 175 €---
235 710 €1 237 €502 €4 474 €---
245 825 €1 044 €310 €4 781 €---
255 941 €845 €110 €5 096 €---
TOTAL118 311 €124 455 €49 844 €-6 144 €21 884 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 565 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -6 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+776 €-6 420 €+7 196 €
2+776 €-98 €+874 €
3+776 €-47 €+823 €
4+776 €0 €+776 €
5+776 €0 €+776 €
6+776 €0 €+776 €
7+776 €0 €+776 €
8+776 €0 €+776 €
9+776 €0 €+776 €
10+776 €0 €+776 €
11+776 €0 €+776 €
12+776 €+484 €+292 €
13+776 €+551 €+225 €
14+776 €+621 €+155 €
15+776 €+692 €+84 €
16+776 €+766 €+10 €
17+776 €+841 €-65 €
18+776 €+919 €-143 €
19+776 €+999 €-223 €
20+776 €+1 081 €-305 €
21+776 €+1 166 €-390 €
22+776 €+1 253 €-477 €
23+776 €+1 342 €-566 €
24+776 €+1 434 €-658 €
25+776 €+1 529 €-753 €
Total+19 400 €+7 111 €+12 289 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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