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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface44.88m²
Coût Total100 600€
Loyer Annuel4 562€
Rentabilité4.53%
Cashflow/mois-357€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 44.88 m²
Prix au m² : 1 225,49 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif, Nombre d'égages : 8, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

CHATEAUROUX, Place Lafayette, local professionnel ou habitation ? A proximité immédiate de l'hyper centre-ville et gare accessible en 5 minutes à pied, découvrez cet appartement T3 dans une résidence en copropriété de 53 lots dont 29 lots principaux. Ascenseur, balcon, climatisation et cave. Charges annuelles courantes de 2000 €. - https://www.century21-adressimmo-chateauroux.com/mentions_legales/

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.813948, 1.697354
Total : 100 600€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 41 200€
Valeur du bien : 96 200€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.88m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 380€/mois
Loyer annuel estimé : 4562€/an
Fourchette totale : 296€ - 489€/mois
Fourchette annuelle : 3548€ - 5865€/an
Rentabilité brute :4.53%
Fourchette de rentabilité :3.53% - 5.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 532,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 488,19€
Coût de l'assurance :8 802,50€
Taxe foncière : 456,20€/an
Soit par mois : 38,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 380,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-357,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 258 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44.88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et éventuellement changement de mobilier
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200 €(918 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant 50% main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant 50% main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant 50% main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 500€/m² = 6000€ (incluant 50% main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant 50% main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 380 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 562 €/an
Calcul : 380 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 477 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 456 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 485 €
Revenus locatifs : +4 562 €
Charges déductibles : -47 485 €
Résultat foncier Année 1 : -42 923 €(Déficit de 42 923 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 523 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 285 €/an
Revenus locatifs : +4 562 €
Charges déductibles : -6 285 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 723 €/an(Déficit de 1 723 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21523.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 562 €47 488 €3 480 €-42 926 €21 400 €21 526 €21 526 €
24 653 €6 197 €3 389 €-1 544 €1 544 €-21 526 €
34 746 €6 103 €3 295 €-1 357 €1 357 €-21 526 €
44 841 €6 005 €3 197 €-1 164 €1 164 €-21 526 €
54 938 €5 904 €3 096 €-966 €966 €-21 526 €
65 037 €5 799 €2 991 €-762 €762 €-21 526 €
75 138 €5 690 €2 882 €-553 €553 €-21 526 €
85 240 €5 578 €2 770 €-338 €338 €-21 526 €
95 345 €5 462 €2 653 €-116 €116 €-21 526 €
105 452 €5 341 €2 533 €111 €--21 415 €
115 561 €5 216 €2 408 €345 €--21 070 €
125 672 €5 087 €2 278 €585 €---
135 786 €4 953 €2 145 €833 €---
145 901 €4 814 €2 006 €1 087 €---
156 019 €4 671 €1 862 €1 349 €---
166 140 €4 522 €1 714 €1 618 €---
176 263 €4 368 €1 560 €1 895 €---
186 388 €4 208 €1 400 €2 180 €---
196 516 €4 043 €1 235 €2 472 €---
206 646 €3 872 €1 064 €2 774 €---
216 779 €3 695 €887 €3 084 €---
226 914 €3 512 €703 €3 403 €---
237 053 €3 322 €513 €3 731 €---
247 194 €3 125 €317 €4 069 €---
257 338 €2 921 €113 €4 416 €---
TOTAL146 121 €161 896 €50 488 €-15 774 €28 200 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 460 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -15 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+958 €-6 420 €+7 378 €
2+958 €-463 €+1 421 €
3+958 €-407 €+1 365 €
4+958 €-349 €+1 307 €
5+958 €-290 €+1 248 €
6+958 €-229 €+1 187 €
7+958 €-166 €+1 124 €
8+958 €-101 €+1 059 €
9+958 €-35 €+993 €
10+958 €0 €+958 €
11+958 €0 €+958 €
12+958 €+176 €+782 €
13+958 €+250 €+708 €
14+958 €+326 €+632 €
15+958 €+405 €+553 €
16+958 €+485 €+473 €
17+958 €+568 €+390 €
18+958 €+654 €+304 €
19+958 €+742 €+216 €
20+958 €+832 €+126 €
21+958 €+925 €+33 €
22+958 €+1 021 €-63 €
23+958 €+1 119 €-161 €
24+958 €+1 221 €-263 €
25+958 €+1 325 €-367 €
Total+23 950 €+1 589 €+22 361 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 229 jours
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