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Détails du bien

VilleRichelieu (37)
Surface74m²
Coût Total100 556€
Loyer Annuel6 405€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 200 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 624,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À 15 mn a pied du centre ville de richelieu, dans une residence calme, nous vous proposons cet appartement de 74.48 m² situe au 1er etage et compose : d'une entree avec penderie, d'une cuisine, de trois chambres, d'un debarras, d'une salle d'eau et wc separes un garage en pied d'immeuble espaces verts - parking ouvert libre - charges annuelles : 1500 eur - copropriete de 10 lots - . (gedeon_40347_33120611)

Ville : Richelieu
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Total : 100 556€
Prix d'acquisition : 46 200€
Travaux : 50 660€
Valeur du bien : 96 860€
Frais de notaire : 3 696€
Coût estimé : 3 696€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 534€/mois
Loyer annuel estimé : 6405€/an
Fourchette totale : 436€ - 653€/mois
Fourchette annuelle : 5235€ - 7838€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :856,33 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 368 €
Prix d'achat :46 200 €
Décote à l'achat :-17 168€ (-27.1%)
Marge achat-revente :-37 188€ (-58.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 556€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :491,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 520,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 770,62€
Coût de l'assurance :8 798,65€
Taxe foncière : 640,53€/an
Soit par mois : 53,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 533,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 698,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 660 €(685 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 500€
    Revêtement sol et peinture: 45 m² × 100€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces:960€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Richelieu (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 534 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 405 €/an
Calcul : 534 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 246 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 556 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 641 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 398 €
Revenus locatifs : +6 405 €
Charges déductibles : -56 398 €
Résultat foncier Année 1 : -49 993 €(Déficit de 49 993 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 593 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 738 €/an
Revenus locatifs : +6 405 €
Charges déductibles : -5 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 667 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28592.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 030 €(65% de 46 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 092 €/an
Calcul : 30 030 € × 3,636% = 1 092 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 405 €56 401 €3 249 €-49 996 €21 400 €28 596 €28 596 €
26 533 €5 653 €3 161 €880 €--27 716 €
36 664 €5 563 €3 070 €1 101 €--26 615 €
46 797 €5 469 €2 977 €1 328 €--25 287 €
56 933 €5 372 €2 880 €1 561 €--23 726 €
67 072 €5 272 €2 780 €1 800 €--21 926 €
77 213 €5 169 €2 676 €2 044 €--19 881 €
87 358 €5 062 €2 570 €2 296 €--17 586 €
97 505 €4 952 €2 459 €2 553 €--15 033 €
107 655 €4 838 €2 345 €2 817 €--12 216 €
117 808 €4 720 €2 228 €3 088 €--9 128 €
127 964 €4 598 €2 106 €3 366 €---
138 123 €4 473 €1 980 €3 651 €---
148 286 €4 343 €1 850 €3 943 €---
158 452 €4 209 €1 716 €4 243 €---
168 621 €4 070 €1 577 €4 551 €---
178 793 €3 927 €1 434 €4 866 €---
188 969 €3 779 €1 286 €5 190 €---
199 148 €3 626 €1 133 €5 523 €---
209 331 €3 468 €975 €5 864 €---
219 518 €3 305 €812 €6 213 €---
229 708 €3 136 €643 €6 572 €---
239 902 €2 962 €469 €6 941 €---
2410 101 €2 782 €289 €7 319 €---
2510 303 €2 596 €103 €7 707 €---
TOTAL205 163 €159 743 €46 771 €45 421 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 405 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 345 €-6 420 €+7 765 €
2+1 345 €0 €+1 345 €
3+1 345 €0 €+1 345 €
4+1 345 €0 €+1 345 €
5+1 345 €0 €+1 345 €
6+1 345 €0 €+1 345 €
7+1 345 €0 €+1 345 €
8+1 345 €0 €+1 345 €
9+1 345 €0 €+1 345 €
10+1 345 €0 €+1 345 €
11+1 345 €0 €+1 345 €
12+1 345 €+1 010 €+335 €
13+1 345 €+1 095 €+250 €
14+1 345 €+1 183 €+162 €
15+1 345 €+1 273 €+72 €
16+1 345 €+1 365 €-20 €
17+1 345 €+1 460 €-115 €
18+1 345 €+1 557 €-212 €
19+1 345 €+1 657 €-312 €
20+1 345 €+1 759 €-414 €
21+1 345 €+1 864 €-519 €
22+1 345 €+1 972 €-627 €
23+1 345 €+2 082 €-737 €
24+1 345 €+2 196 €-851 €
25+1 345 €+2 312 €-967 €
Total+33 625 €+16 365 €+17 260 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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