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APPARTEMENT LOUÉ T2 EN DUPLEX

VilleChâtellerault (86)
Surface46m²
Coût Total82 000€
Loyer Annuel6 206€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 065,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

FONCIA Châtellerault vous propose cet appartement en duplex, déjà loué 420 €, situé dans un secteur calme et proche des commerces.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez : Une cuisine fonctionnelle Un séjour lumineux donnant accès à une agréable courette d'environ 37 m².

À l'étage : Une chambre. Une salle d'eau avec wc. Un balcon d'environ 9 m².

Chauffage individuel électrique.

Idéal pour un investissement locatif sécurisé grâce à un locataire déjà en place. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/poitiers-86000/agence-immobiliere/foncia-transaction-poitiers-2109

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.809084, 0.528808
Total : 82 000€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 29 080€
Valeur du bien : 78 080€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 517€/mois
Loyer annuel estimé : 6206€/an
Fourchette totale : 404€ - 661€/mois
Fourchette annuelle : 4853€ - 7937€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 354,17 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 292 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-13 292€ (-21.3%)
Marge achat-revente :-19 708€ (-31.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 430,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 838,01€
Coût de l'assurance :7 175,00€
Taxe foncière : 620,62€/an
Soit par mois : 51,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 517,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 481,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par un système plus performant (ex: pompe à chaleur air/air)
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 080 €(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Remplacement fenêtres: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 280€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 320€ = 800€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 206 €/an
Calcul : 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 621 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 740 €
Revenus locatifs : +6 206 €
Charges déductibles : -32 740 €
Résultat foncier Année 1 : -26 534 €(Déficit de 26 534 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 134 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 660 €/an
Revenus locatifs : +6 206 €
Charges déductibles : -3 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 546 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5133.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 206 €32 743 €2 755 €-26 537 €21 400 €5 137 €5 137 €
26 330 €3 590 €2 682 €2 741 €--2 396 €
36 457 €3 514 €2 606 €2 943 €---
46 586 €3 436 €2 528 €3 150 €---
56 718 €3 355 €2 447 €3 363 €---
66 852 €3 271 €2 363 €3 581 €---
76 989 €3 184 €2 277 €3 805 €---
87 129 €3 095 €2 187 €4 035 €---
97 272 €3 002 €2 094 €4 270 €---
107 417 €2 906 €1 998 €4 511 €---
117 565 €2 806 €1 899 €4 759 €---
127 717 €2 704 €1 796 €5 013 €---
137 871 €2 597 €1 690 €5 274 €---
148 028 €2 487 €1 580 €5 541 €---
158 189 €2 374 €1 466 €5 815 €---
168 353 €2 256 €1 348 €6 097 €---
178 520 €2 134 €1 227 €6 386 €---
188 690 €2 008 €1 101 €6 682 €---
198 864 €1 878 €970 €6 986 €---
209 041 €1 743 €836 €7 298 €---
219 222 €1 604 €696 €7 618 €---
229 407 €1 460 €552 €7 947 €---
239 595 €1 310 €403 €8 284 €---
249 787 €1 156 €248 €8 631 €---
259 982 €996 €89 €8 986 €---
TOTAL198 788 €91 609 €39 838 €107 179 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 206 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 303 €-6 420 €+7 723 €
2+1 303 €0 €+1 303 €
3+1 303 €+164 €+1 139 €
4+1 303 €+945 €+358 €
5+1 303 €+1 009 €+294 €
6+1 303 €+1 074 €+229 €
7+1 303 €+1 142 €+161 €
8+1 303 €+1 210 €+93 €
9+1 303 €+1 281 €+22 €
10+1 303 €+1 353 €-50 €
11+1 303 €+1 428 €-125 €
12+1 303 €+1 504 €-201 €
13+1 303 €+1 582 €-279 €
14+1 303 €+1 662 €-359 €
15+1 303 €+1 745 €-442 €
16+1 303 €+1 829 €-526 €
17+1 303 €+1 916 €-613 €
18+1 303 €+2 005 €-702 €
19+1 303 €+2 096 €-793 €
20+1 303 €+2 189 €-886 €
21+1 303 €+2 285 €-982 €
22+1 303 €+2 384 €-1 081 €
23+1 303 €+2 485 €-1 182 €
24+1 303 €+2 589 €-1 286 €
25+1 303 €+2 696 €-1 393 €
Total+32 575 €+32 154 €+421 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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