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Maison 6 pièces 174 m²

VilleGeay (17)
Surface174m²
Coût Total296 100€
Loyer Annuel18 994€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 1 218,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

JOLIE MAISON EN PIERRES AVEC PISCINE

Christian MORIN vous propose ce bien :

jolie maison authentique en pierres située entre Saintes et Rochefort au calme et isolée , pas de voisins , composée d'une cuisine, salle à manger, salon avec cheminée insert, chambre, salle d'eau, wc, de plain-pied, à l'étage mezzanine, 2 chambres, salle d'eau-wc, 2ème chambre mansardée, grande piscine chauffée , toiture et agrandissement récents , mais prévoir travaux .\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : MB2902207882 Date de réalisation du diagnostic : 23/07/2026

Ville : Geay
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17250
Coordonnées : 45.871708, -0.762585
Total : 296 100€
Prix d'acquisition : 212 000€
Travaux : 67 140€
Valeur du bien : 279 140€
Frais de notaire : 16 960€
Coût estimé : 16 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 9.10€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1583€/mois
Loyer annuel estimé : 18994€/an
Fourchette totale : 1288€ - 1946€/mois
Fourchette annuelle : 15453€ - 23347€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,08 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :253 010 €
Prix d'achat :212 000 €
Décote à l'achat :-41 010€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-43 090€ (-17.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 450,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :74,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 524,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 132,86€
Coût de l'assurance :22 207,50€
Taxe foncière : 1 899,45€/an
Soit par mois : 158,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 582,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 683,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sol à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 - Besoin de rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 - Besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 140 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 440€
    Isolation toiture/combles: 174 m² × 60€/m² = 10440€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€ = 17600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant dans les chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salle à manger:1 200€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Geay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 994 €/an
Calcul : 1 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 899 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 573 €
Revenus locatifs : +18 994 €
Charges déductibles : -79 573 €
Résultat foncier Année 1 : -60 579 €(Déficit de 60 579 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 179 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 433 €/an
Revenus locatifs : +18 994 €
Charges déductibles : -12 433 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 561 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39178.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800 €(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 994 €79 582 €9 655 €-60 588 €21 400 €39 188 €39 188 €
219 374 €12 183 €9 395 €7 192 €--31 996 €
319 762 €11 914 €9 126 €7 848 €--24 149 €
420 157 €11 637 €8 849 €8 520 €--15 628 €
520 560 €11 350 €8 562 €9 210 €--6 418 €
620 971 €11 053 €8 266 €9 918 €---
721 391 €10 747 €7 959 €10 644 €---
821 819 €10 430 €7 643 €11 388 €---
922 255 €10 103 €7 315 €12 152 €---
1022 700 €9 765 €6 977 €12 935 €---
1123 154 €9 416 €6 628 €13 739 €---
1223 617 €9 054 €6 267 €14 563 €---
1324 090 €8 681 €5 893 €15 409 €---
1424 571 €8 295 €5 507 €16 276 €---
1525 063 €7 896 €5 109 €17 166 €---
1625 564 €7 484 €4 697 €18 080 €---
1726 075 €7 058 €4 271 €19 017 €---
1826 597 €6 618 €3 830 €19 979 €---
1927 129 €6 163 €3 375 €20 966 €---
2027 671 €5 693 €2 905 €21 978 €---
2128 225 €5 207 €2 419 €23 018 €---
2228 789 €4 705 €1 917 €24 084 €---
2329 365 €4 186 €1 398 €25 179 €---
2429 952 €3 649 €862 €26 303 €---
2530 551 €3 095 €307 €27 456 €---
TOTAL608 398 €275 967 €139 133 €332 432 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 432 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 994 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 989 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 989 €-6 420 €+10 409 €
2+3 989 €0 €+3 989 €
3+3 989 €0 €+3 989 €
4+3 989 €0 €+3 989 €
5+3 989 €0 €+3 989 €
6+3 989 €+1 050 €+2 939 €
7+3 989 €+3 193 €+796 €
8+3 989 €+3 416 €+573 €
9+3 989 €+3 646 €+343 €
10+3 989 €+3 881 €+108 €
11+3 989 €+4 122 €-133 €
12+3 989 €+4 369 €-380 €
13+3 989 €+4 623 €-634 €
14+3 989 €+4 883 €-894 €
15+3 989 €+5 150 €-1 161 €
16+3 989 €+5 424 €-1 435 €
17+3 989 €+5 705 €-1 716 €
18+3 989 €+5 994 €-2 005 €
19+3 989 €+6 290 €-2 301 €
20+3 989 €+6 593 €-2 604 €
21+3 989 €+6 905 €-2 916 €
22+3 989 €+7 225 €-3 236 €
23+3 989 €+7 554 €-3 565 €
24+3 989 €+7 891 €-3 902 €
25+3 989 €+8 237 €-4 248 €
Total+99 725 €+99 730 €+-5 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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