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Maison à vendre

VilleMontluçon (03)
Surface87m²
Coût Total118 932€
Loyer Annuel8 506€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 400 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 809,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin

Charmante maison très bien situé Elle se compose au rez-de-jardin d'une grande entrée, d'une chambre, d'une buanderie et d'un garage pouvant accueillir deux véhicules. A l'étage un palier dessert un beau séjour lumineux, une cuisine, deux chambres, une salle de bain et un wc. A l'extérieur ,un jardin avec petit bassin et un abri pour deux véhicules. (10.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.359335, 2.588716
Total : 118 932€
Prix d'acquisition : 70 400€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 113 300€
Frais de notaire : 5 632€
Coût estimé : 5 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8506€/an
Fourchette totale : 550€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 6605€ - 10954€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 045,45 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 954 €
Prix d'achat :70 400 €
Décote à l'achat :-20 554€ (-22.6%)
Marge achat-revente :-27 978€ (-30.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 932€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :585,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 615,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 831,06€
Coût de l'assurance :8 919,90€
Taxe foncière : 850,59€/an
Soit par mois : 70,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 708,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 464 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 700€
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 100€/m² = 8700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 506 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 932 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 041 €
Revenus locatifs : +8 506 €
Charges déductibles : -48 041 €
Résultat foncier Année 1 : -39 535 €(Déficit de 39 535 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 135 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 141 €/an
Revenus locatifs : +8 506 €
Charges déductibles : -5 141 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18134.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 760 €(65% de 70 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 664 €/an
Calcul : 45 760 € × 3,636% = 1 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 506 €48 044 €3 937 €-39 538 €21 400 €18 138 €18 138 €
28 676 €5 039 €3 832 €3 637 €--14 502 €
38 850 €4 930 €3 723 €3 919 €--10 582 €
49 027 €4 818 €3 610 €4 209 €--6 374 €
59 207 €4 701 €3 494 €4 506 €--1 868 €
69 391 €4 581 €3 374 €4 810 €---
79 579 €4 457 €3 249 €5 122 €---
89 771 €4 328 €3 121 €5 443 €---
99 966 €4 195 €2 988 €5 771 €---
1010 165 €4 058 €2 850 €6 108 €---
1110 369 €3 915 €2 708 €6 453 €---
1210 576 €3 768 €2 561 €6 808 €---
1310 788 €3 616 €2 409 €7 171 €---
1411 003 €3 459 €2 252 €7 544 €---
1511 223 €3 296 €2 089 €7 927 €---
1611 448 €3 128 €1 921 €8 319 €---
1711 677 €2 955 €1 747 €8 722 €---
1811 910 €2 775 €1 567 €9 136 €---
1912 149 €2 589 €1 382 €9 560 €---
2012 392 €2 397 €1 189 €9 995 €---
2112 639 €2 198 €991 €10 441 €---
2212 892 €1 993 €785 €10 900 €---
2313 150 €1 780 €573 €11 370 €---
2413 413 €1 560 €353 €11 853 €---
2513 681 €1 333 €126 €12 348 €---
TOTAL272 448 €129 916 €56 831 €142 532 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 532 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 786 €-6 420 €+8 206 €
2+1 786 €0 €+1 786 €
3+1 786 €0 €+1 786 €
4+1 786 €0 €+1 786 €
5+1 786 €0 €+1 786 €
6+1 786 €+883 €+903 €
7+1 786 €+1 537 €+249 €
8+1 786 €+1 633 €+153 €
9+1 786 €+1 731 €+55 €
10+1 786 €+1 832 €-46 €
11+1 786 €+1 936 €-150 €
12+1 786 €+2 042 €-256 €
13+1 786 €+2 151 €-365 €
14+1 786 €+2 263 €-477 €
15+1 786 €+2 378 €-592 €
16+1 786 €+2 496 €-710 €
17+1 786 €+2 617 €-831 €
18+1 786 €+2 741 €-955 €
19+1 786 €+2 868 €-1 082 €
20+1 786 €+2 998 €-1 212 €
21+1 786 €+3 132 €-1 346 €
22+1 786 €+3 270 €-1 484 €
23+1 786 €+3 411 €-1 625 €
24+1 786 €+3 556 €-1 770 €
25+1 786 €+3 704 €-1 918 €
Total+44 650 €+42 760 €+1 890 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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