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Appartement à vendre

VilleTours (37)
Surface64.2m²
Coût Total112 092€
Loyer Annuel9 319€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 64.2 m²
Prix au m² : 1 400,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Exposition sud, Non meublé

TOURS CENTRE ''Beaujardin'' Appartement traversant et lumineux de type 3 comprenant entrée, cuisine aménagée, salon-séjour exposé SUD, 2 chambres (12,91 et 9,79 m²), salle d'eau et WC. Cave en sous-sol. Prévoir rafraîchissements. Marché de Beaujardin à 5 minutes à pieds. Stationnement dans la résidence. Référence agence : 12996

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.376930, 0.713090
Total : 112 092€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 15 000€
Valeur du bien : 104 900€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.2m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9319€/an
Fourchette totale : 614€ - 983€/mois
Fourchette annuelle : 7363€ - 11794€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 804,94 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 877 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :-25 977€ (-22.4%)
Marge achat-revente :3 785€ (3.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 587,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 457,59€
Coût de l'assurance :9 808,05€
Taxe foncière : 931,86€/an
Soit par mois : 77,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 155,50€/mois
Soit par an : 1 866,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 776,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu daté mais fonctionnel.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres bien entretenues mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 000 €(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1000€/m² = 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 319 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 092 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 392 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 866 €/an
Calcul : 156 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 953 €
Revenus locatifs : +9 319 €
Charges déductibles : -21 953 €
Résultat foncier Année 1 : -12 634 €(Déficit de 12 634 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 934 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 953 €/an
Revenus locatifs : +9 319 €
Charges déductibles : -6 953 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1934.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 319 €21 956 €3 766 €-12 638 €10 700 €1 938 €1 938 €
29 505 €6 856 €3 666 €2 649 €---
39 695 €6 753 €3 563 €2 942 €---
49 889 €6 646 €3 456 €3 243 €---
510 087 €6 535 €3 345 €3 552 €---
610 289 €6 421 €3 231 €3 868 €---
710 494 €6 302 €3 112 €4 192 €---
810 704 €6 180 €2 989 €4 525 €---
910 918 €6 053 €2 863 €4 866 €---
1011 137 €5 922 €2 731 €5 215 €---
1111 359 €5 786 €2 596 €5 574 €---
1211 587 €5 645 €2 455 €5 941 €---
1311 818 €5 500 €2 310 €6 318 €---
1412 055 €5 350 €2 160 €6 705 €---
1512 296 €5 194 €2 004 €7 101 €---
1612 542 €5 033 €1 843 €7 508 €---
1712 792 €4 867 €1 677 €7 925 €---
1813 048 €4 695 €1 505 €8 353 €---
1913 309 €4 517 €1 327 €8 793 €---
2013 575 €4 333 €1 142 €9 243 €---
2113 847 €4 142 €952 €9 705 €---
2214 124 €3 945 €755 €10 179 €---
2314 406 €3 741 €550 €10 666 €---
2414 695 €3 530 €339 €11 165 €---
2514 988 €3 311 €121 €11 677 €---
TOTAL298 479 €149 212 €54 458 €149 266 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 266 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 957 €-3 210 €+5 167 €
2+1 957 €+213 €+1 744 €
3+1 957 €+883 €+1 074 €
4+1 957 €+973 €+984 €
5+1 957 €+1 065 €+892 €
6+1 957 €+1 160 €+797 €
7+1 957 €+1 258 €+699 €
8+1 957 €+1 357 €+600 €
9+1 957 €+1 460 €+497 €
10+1 957 €+1 565 €+392 €
11+1 957 €+1 672 €+285 €
12+1 957 €+1 782 €+175 €
13+1 957 €+1 895 €+62 €
14+1 957 €+2 011 €-54 €
15+1 957 €+2 130 €-173 €
16+1 957 €+2 252 €-295 €
17+1 957 €+2 378 €-421 €
18+1 957 €+2 506 €-549 €
19+1 957 €+2 638 €-681 €
20+1 957 €+2 773 €-816 €
21+1 957 €+2 912 €-955 €
22+1 957 €+3 054 €-1 097 €
23+1 957 €+3 200 €-1 243 €
24+1 957 €+3 349 €-1 392 €
25+1 957 €+3 503 €-1 546 €
Total+48 925 €+44 780 €+4 145 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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