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Détails du bien

Bien expiré
VilleMouzon (08)
Surface265
Coût Total284 650
Loyer Annuel22 949
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+231
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 265 m²
Prix au m² : 735,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 18
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Un ensemble immobilier comprenant trois maisons à usage d'habitation et une dépendance :

-1er logement : une entrée, une cuisine, un salon, une salle à manger, un WC indépendant, trois chambres, une salle de bains PMR, à l'étage, quatre chambres et quatre greniers. -2e logement : une entrée, une cuisine, un salon, un WC indépendant, à l'étage, une chambre et un grenier. -3e logement : une entrée, une cuisine, une salle à manger, un salon, une salle de bains. À l'étage, un dressing, deux chambres dont une mansardée et un grenier.

La dépendance : une pièce sans affectation particulière, à l'étage, un palier ainsi qu'un grenier. -Une remise. -Un garage. -Des droits indivis dans la voierie d'accès aux garages. -Un terrain potentiellement à bâtir.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie F, Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3570.00 euros et 4880.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Mouzon
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08210
Total : 284 650
Prix d'acquisition : 195 000
Travaux : 74 050
Valeur du bien : 269 050
Frais de notaire : 15 600
Coût estimé : 15 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 265
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1912€/mois
Loyer annuel estimé : 22949€/an
Fourchette totale : 1482€ - 2468€/mois
Fourchette annuelle : 17781€ - 29620€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 409,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :80,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 490,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 291,35
Coût de l'assurance :24 195,25
Taxe foncière : 2 294,95€/an
Soit par mois : 191,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 912,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 681,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :230,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 401 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 265 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur la consommation énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 265 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 33 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 265 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - décoration vieillissante.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations légèrement datées.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 050(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:15 900
    Isolation toiture/combles: 265 m² × 60€/m² = 15900€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 600€ = 19800€, Main d'œuvre: 2200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:450
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200
    Peinture et électricité cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Électricité: 900€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mouzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 949 €/an
Calcul : 1 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 555 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 650 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 968 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 295 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 868
Revenus locatifs : +22 949
Charges déductibles : -86 868
Résultat foncier Année 1 : -63 918(Déficit de 63 918 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 518
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 818 €/an
Revenus locatifs : +22 949
Charges déductibles : -12 818
Résultat foncier Années 2+ : 10 132 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42518.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 94986 8779 564-63 92721 400 €42 527 €42 527 €
223 40812 5739 31010 835--31 692 €
323 87712 3109 04811 566--20 126 €
424 35412 0398 77612 316--7 810 €
524 84111 7578 49513 084---
625 33811 4668 20413 872---
725 84511 1657 90314 679---
826 36210 8547 59115 508---
926 88910 5327 26916 357---
1027 42710 1996 93617 228---
1127 9759 8546 59118 121---
1228 5359 4986 23519 037---
1329 1059 1295 86619 977---
1429 6888 7475 48420 941---
1530 2818 3525 08921 929---
1630 8877 9444 68122 943---
1731 5057 5214 25823 984---
1832 1357 0843 82125 051---
1932 7776 6323 36926 146---
2033 4336 1642 90127 269---
2134 1025 6802 41728 422---
2234 7845 1791 91629 605---
2335 4794 6611 39830 819---
2436 1894 12586232 064---
2536 9133 57030733 343---
TOTAL735 078293 910138 291441 16821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 441 168
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 819-6 420+11 239
2+4 8190+4 819
3+4 8190+4 819
4+4 8190+4 819
5+4 819+1 582+3 237
6+4 819+4 161+658
7+4 819+4 404+415
8+4 819+4 652+167
9+4 819+4 907-88
10+4 819+5 168-349
11+4 819+5 436-617
12+4 819+5 711-892
13+4 819+5 993-1 174
14+4 819+6 282-1 463
15+4 819+6 579-1 760
16+4 819+6 883-2 064
17+4 819+7 195-2 376
18+4 819+7 515-2 696
19+4 819+7 844-3 025
20+4 819+8 181-3 362
21+4 819+8 527-3 708
22+4 819+8 881-4 062
23+4 819+9 246-4 427
24+4 819+9 619-4 800
25+4 819+10 003-5 184
Total+120 475+132 350+-11 875
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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