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Appartement à vendre

VilleBelvédère (06)
Surface108m²
Coût Total209 620€
Loyer Annuel13 513€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 750 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC/3, Cuisine ouverte, Cave, Terrasse, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

BELVÉDÈRE:

Maison de village en triplex de type 5 pièces entièrement refaite neuve avec terrasses et tropéziennes.

Belle vue dégagée, ensoleillement au maximum et deux caves !

En RDC: une chambre, une salle de bains avec baignoire d'angle, douche, buanderie

Au 1er: cuisine de type US ouvrant sur vaste salon salle à manger, chambre, terrasses

Au dernier étage: Grande chambre mansardée avec salle de bains, tropézienne

Au calme absolu, vue dégaagée, traversant, lumineux, toiture neuve, plomberie et électricité neuves.

A SAISIR!

DPE: D

Ville : Belvédère
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 44.062624, 7.365460
Total : 209 620€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 5 500€
Valeur du bien : 194 500€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 10.43€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1126€/mois
Loyer annuel estimé : 13513€/an
Fourchette totale : 938€ - 1352€/mois
Fourchette annuelle : 11255€ - 16223€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 944,44 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :210 000 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-21 000€ (-10.0%)
Marge achat-revente :380€ (0.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :61,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 077,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 175,22€
Coût de l'assurance :18 341,75€
Taxe foncière : 1 351,28€/an
Soit par mois : 112,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 126,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 189,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire d'angle et de la douche, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement possible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 500 €(51 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation:5 500€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 550€/m² = 5500€ (inclut baignoire, douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 126 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 513 €/an
Calcul : 1 126 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 620 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 620 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 734 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 351 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 205 €
Revenus locatifs : +13 513 €
Charges déductibles : -14 205 €
Résultat foncier Année 1 : -692 €(Déficit de 692 €)
Imputable sur revenu global : 692 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 705 €/an
Revenus locatifs : +13 513 €
Charges déductibles : -8 705 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 808 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 513 €14 212 €6 627 €-699 €699 €--
213 783 €8 531 €6 446 €5 252 €---
314 059 €8 344 €6 259 €5 714 €---
414 340 €8 152 €6 067 €6 188 €---
514 627 €7 953 €5 868 €6 674 €---
614 919 €7 747 €5 662 €7 172 €---
715 218 €7 535 €5 450 €7 682 €---
815 522 €7 316 €5 232 €8 205 €---
915 832 €7 090 €5 005 €8 742 €---
1016 149 €6 857 €4 772 €9 292 €---
1116 472 €6 616 €4 531 €9 856 €---
1216 801 €6 367 €4 282 €10 434 €---
1317 137 €6 111 €4 026 €11 027 €---
1417 480 €5 845 €3 760 €11 635 €---
1517 830 €5 572 €3 487 €12 258 €---
1618 186 €5 289 €3 204 €12 898 €---
1718 550 €4 997 €2 912 €13 553 €---
1818 921 €4 696 €2 611 €14 225 €---
1919 300 €4 385 €2 300 €14 915 €---
2019 686 €4 063 €1 978 €15 622 €---
2120 079 €3 732 €1 647 €16 348 €---
2220 481 €3 389 €1 304 €17 092 €---
2320 890 €3 036 €951 €17 855 €---
2421 308 €2 671 €586 €18 638 €---
2521 734 €2 294 €209 €19 441 €---
TOTAL432 817 €152 799 €95 175 €280 019 €699 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 019 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 513 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 838 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 838 €-210 €+3 048 €
2+2 838 €+1 576 €+1 262 €
3+2 838 €+1 714 €+1 124 €
4+2 838 €+1 856 €+982 €
5+2 838 €+2 002 €+836 €
6+2 838 €+2 152 €+686 €
7+2 838 €+2 305 €+533 €
8+2 838 €+2 462 €+376 €
9+2 838 €+2 623 €+215 €
10+2 838 €+2 788 €+50 €
11+2 838 €+2 957 €-119 €
12+2 838 €+3 130 €-292 €
13+2 838 €+3 308 €-470 €
14+2 838 €+3 490 €-652 €
15+2 838 €+3 677 €-839 €
16+2 838 €+3 869 €-1 031 €
17+2 838 €+4 066 €-1 228 €
18+2 838 €+4 268 €-1 430 €
19+2 838 €+4 475 €-1 637 €
20+2 838 €+4 687 €-1 849 €
21+2 838 €+4 904 €-2 066 €
22+2 838 €+5 127 €-2 289 €
23+2 838 €+5 356 €-2 518 €
24+2 838 €+5 591 €-2 753 €
25+2 838 €+5 832 €-2 994 €
Total+70 950 €+84 006 €+-13 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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