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Détails du bien

Bien expiré
VilleAlençon (61)
Surface83m²
Coût Total112 390€
Loyer Annuel8 985€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 750 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 984,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Réf : 138873 - L'immobilier par Rémi Serais

Votre agence immobilière en Normandie, L'Immobilier par Rémi Serais, vous propose cet appartement fonctionnel et lumineux, parfaitement adapté à une vie de famille.

Situé à Alençon, au rez-de-chaussée surélevé d'un immeuble de 3 étages, cet appartement développe une surface confortable de 83 m² et offre une distribution agréable des espaces.

Cet Appartement comprend : Entrée desservant les différentes pièces Séjour / salon spacieux, idéal pour les moments en famille Cuisine équipée indépendante 3 chambres, parfaites pour une famille avec enfants ou un bureau Salle d'eau avec douche à l'italienne. WC séparés

Les atouts 5 pièces bien agencées Cave et grenier, offrant des espaces de rangement appréciables

Appartement accessible et pratique au quotidien

Environnement À proximité immédiate, vous trouverez plusieurs établissements scolaires, facilitant l'organisation familiale, ainsi que les commodités essentielles.

Cet appartement représente une belle opportunité pour un projet d'immobilier en Normandie, que ce soit pour une vente en résidence principale ou un investissement réfléchi.

Notre agence vous accompagne également pour toute estimation de votre bien.

Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Copropriété de 533 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2616.00 euros.

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Total : 112 390€
Prix d'acquisition : 81 750€
Travaux : 24 100€
Valeur du bien : 105 850€
Frais de notaire : 6 540€
Coût estimé : 6 540€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8985€/an
Fourchette totale : 558€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 6696€ - 12057€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 588,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 243,09€
Coût de l'assurance :9 834,12€
Taxe foncière : 898,52€/an
Soit par mois : 74,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 218,00€/mois
Soit par an : 2 616,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 748,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 881,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche à l'italienne, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 100 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 500€
    Parquet flottant: 34 m² × 50€/m² = 1700€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement léger cuisine: Peinture et vérification robinetterie: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 985 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 390 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 899 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 616 €/an
Calcul : 218 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 758 €
Revenus locatifs : +8 985 €
Charges déductibles : -31 758 €
Résultat foncier Année 1 : -22 773 €(Déficit de 22 773 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 373 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 658 €/an
Revenus locatifs : +8 985 €
Charges déductibles : -7 658 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 327 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1373.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 138 €(65% de 81 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 932 €/an
Calcul : 53 138 € × 3,636% = 1 932 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 985 €31 762 €3 754 €-22 777 €21 400 €1 377 €1 377 €
29 165 €7 562 €3 654 €1 603 €---
39 348 €7 459 €3 551 €1 890 €---
49 535 €7 352 €3 444 €2 184 €---
59 726 €7 241 €3 333 €2 485 €---
69 920 €7 127 €3 219 €2 794 €---
710 119 €7 008 €3 100 €3 111 €---
810 321 €6 886 €2 978 €3 435 €---
910 528 €6 759 €2 851 €3 768 €---
1010 738 €6 628 €2 721 €4 110 €---
1110 953 €6 493 €2 585 €4 460 €---
1211 172 €6 353 €2 445 €4 819 €---
1311 395 €6 208 €2 300 €5 187 €---
1411 623 €6 058 €2 150 €5 565 €---
1511 856 €5 903 €1 995 €5 953 €---
1612 093 €5 743 €1 835 €6 350 €---
1712 335 €5 577 €1 669 €6 758 €---
1812 581 €5 406 €1 498 €7 176 €---
1912 833 €5 228 €1 320 €7 605 €---
2013 090 €5 045 €1 137 €8 045 €---
2113 352 €4 855 €947 €8 497 €---
2213 619 €4 659 €751 €8 960 €---
2313 891 €4 456 €548 €9 435 €---
2414 169 €4 246 €338 €9 923 €---
2514 452 €4 028 €120 €10 424 €---
TOTAL287 799 €176 040 €54 243 €111 759 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 985 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 887 €-6 420 €+8 307 €
2+1 887 €+68 €+1 819 €
3+1 887 €+567 €+1 320 €
4+1 887 €+655 €+1 232 €
5+1 887 €+745 €+1 142 €
6+1 887 €+838 €+1 049 €
7+1 887 €+933 €+954 €
8+1 887 €+1 031 €+856 €
9+1 887 €+1 130 €+757 €
10+1 887 €+1 233 €+654 €
11+1 887 €+1 338 €+549 €
12+1 887 €+1 446 €+441 €
13+1 887 €+1 556 €+331 €
14+1 887 €+1 670 €+217 €
15+1 887 €+1 786 €+101 €
16+1 887 €+1 905 €-18 €
17+1 887 €+2 027 €-140 €
18+1 887 €+2 153 €-266 €
19+1 887 €+2 281 €-394 €
20+1 887 €+2 414 €-527 €
21+1 887 €+2 549 €-662 €
22+1 887 €+2 688 €-801 €
23+1 887 €+2 831 €-944 €
24+1 887 €+2 977 €-1 090 €
25+1 887 €+3 127 €-1 240 €
Total+47 175 €+33 528 €+13 647 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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