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Appartement 4 pièces 106 m²

VilleChâtellerault (86)
Surface106m²
Coût Total180 920€
Loyer Annuel11 053€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 500 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 193,4 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 106 m²

Situé au 7° et dernier étage d'une résidence sécurisée, cet appartement vous attend avec ses 3 chambres, sa cuisine équipée, sa salle d'eau et sa salle de bains. Vous apprécierez son séjour lumineux donnant sur un balcon filant. Bien entendu, une cave et une place de stationnement couverte et privative complètent cet ensemble. La résidence se situe à 15 min de la gare (à pied) et à 10 min en voiture des entrées d'autoroute. Ce bien vous est présenté par Cyril Longeau, votre conseiller indépendant Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 106 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 77 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/10/2025

Consommation énergie primaire : 324 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 670 € et 3 670 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.809654, 0.562055
Total : 180 920€
Prix d'acquisition : 126 500€
Travaux : 44 300€
Valeur du bien : 170 800€
Frais de notaire : 10 120€
Coût estimé : 10 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11053€/an
Fourchette totale : 714€ - 1188€/mois
Fourchette annuelle : 8573€ - 14251€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 027,94 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :108 962 €
Prix d'achat :126 500 €
Décote à l'achat :+17 538€ (+16.1%)
Marge achat-revente :-71 958€ (-66.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :907,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :52,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 960,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 380,98€
Coût de l'assurance :15 830,50€
Taxe foncière : 1 105,31€/an
Soit par mois : 92,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 921,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 052,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 106 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 300 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 053 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 289 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 920 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 105 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 327 €
Revenus locatifs : +11 053 €
Charges déductibles : -52 327 €
Résultat foncier Année 1 : -41 274 €(Déficit de 41 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 874 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 027 €/an
Revenus locatifs : +11 053 €
Charges déductibles : -8 027 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19874.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 225 €(65% de 126 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 990 €/an
Calcul : 82 225 € × 3,636% = 2 990 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 053 €52 333 €6 295 €-41 280 €21 400 €19 880 €19 880 €
211 274 €7 869 €6 130 €3 405 €--16 475 €
311 500 €7 698 €5 960 €3 801 €--12 674 €
411 730 €7 522 €5 783 €4 208 €--8 466 €
511 964 €7 339 €5 601 €4 625 €--3 841 €
612 203 €7 150 €5 411 €5 054 €---
712 448 €6 954 €5 215 €5 494 €---
812 697 €6 751 €5 012 €5 946 €---
912 950 €6 540 €4 802 €6 410 €---
1013 209 €6 323 €4 584 €6 887 €---
1113 474 €6 097 €4 358 €7 377 €---
1213 743 €5 863 €4 125 €7 880 €---
1314 018 €5 621 €3 883 €8 397 €---
1414 298 €5 370 €3 632 €8 928 €---
1514 584 €5 111 €3 372 €9 474 €---
1614 876 €4 842 €3 103 €10 034 €---
1715 174 €4 563 €2 824 €10 611 €---
1815 477 €4 274 €2 536 €11 203 €---
1915 787 €3 975 €2 237 €11 811 €---
2016 102 €3 666 €1 927 €12 436 €---
2116 424 €3 345 €1 607 €13 079 €---
2216 753 €3 013 €1 274 €13 740 €---
2317 088 €2 669 €930 €14 419 €---
2417 430 €2 313 €574 €15 117 €---
2517 778 €1 943 €205 €15 835 €---
TOTAL354 033 €179 144 €91 381 €174 889 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 889 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 321 €-6 420 €+8 741 €
2+2 321 €0 €+2 321 €
3+2 321 €0 €+2 321 €
4+2 321 €0 €+2 321 €
5+2 321 €0 €+2 321 €
6+2 321 €+364 €+1 957 €
7+2 321 €+1 648 €+673 €
8+2 321 €+1 784 €+537 €
9+2 321 €+1 923 €+398 €
10+2 321 €+2 066 €+255 €
11+2 321 €+2 213 €+108 €
12+2 321 €+2 364 €-43 €
13+2 321 €+2 519 €-198 €
14+2 321 €+2 678 €-357 €
15+2 321 €+2 842 €-521 €
16+2 321 €+3 010 €-689 €
17+2 321 €+3 183 €-862 €
18+2 321 €+3 361 €-1 040 €
19+2 321 €+3 543 €-1 222 €
20+2 321 €+3 731 €-1 410 €
21+2 321 €+3 924 €-1 603 €
22+2 321 €+4 122 €-1 801 €
23+2 321 €+4 326 €-2 005 €
24+2 321 €+4 535 €-2 214 €
25+2 321 €+4 750 €-2 429 €
Total+58 025 €+52 467 €+5 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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