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Maison 4 pièces 75 m²

VilleMontrevault (49)
Surface75m²
Coût Total124 399€
Loyer Annuel6 919€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 490 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 873,2 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 75 m²

SAINT PIERRE : Maison de bourg à rénover comprenant au rez de chaussée : un séjour avec poêle à granulés et placards (24,8 m²), une cuisine (12,6 m²) et un WC (1 m²).

  • A l'étage : Deux pièces à usage de chambre (8,7 m² / 7,2 m²), salle d'eau (2,7 m²), palier (3,4 m²) et troisième chambre (13,2 m²).
  • En extérieur : Garage non-attenant (17,4 m²) et jardin non-attenant de 158 m². IDEAL INVESTISSEUR OU PREMIER ACHAT ! DPE EN COURS MBC IMMO - Pierre BOURGET- [Coordonnées masquées]- Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] (réf. 490035230) Les informations sur les risques naturels auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Honoraires : 9,15 % TTC à la charge de l’acquéreur Prix hors honoraires d’agence : 60 000 €

Surface : 75 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Montrevault
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49110
Coordonnées : 47.260414, -1.045474
Total : 124 399€
Prix d'acquisition : 65 490€
Travaux : 53 670€
Valeur du bien : 119 160€
Frais de notaire : 5 239€
Coût estimé : 5 239€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 577€/mois
Loyer annuel estimé : 6919€/an
Fourchette totale : 432€ - 770€/mois
Fourchette annuelle : 5183€ - 9236€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 543,74 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 781 €
Prix d'achat :65 490 €
Décote à l'achat :-50 291€ (-43.4%)
Marge achat-revente :-8 618€ (-7.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 399€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :45,61€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 665,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 432,96€
Coût de l'assurance :13 683,89€
Taxe foncière : 691,87€/an
Soit par mois : 57,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 576,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au poêle à granulés existant
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (2,7 m²)
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12,6 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine avec installations datées nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 29 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec quelques marques visibles nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 670 €(716 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 500€
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2,7 m² × 2000€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:11 970€
    Rénovation complète cuisine: 12,6 m² × 950€/m² = 11970€, Main d'œuvre: 30€
  • Chambres:2 900€
    Parquet flottant: 29 m² × 100€/m² = 2900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montrevault (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 919 €/an
Calcul : 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 238 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 399 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 670 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 147 €
Revenus locatifs : +6 919 €
Charges déductibles : -59 147 €
Résultat foncier Année 1 : -52 228 €(Déficit de 52 228 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 828 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 477 €/an
Revenus locatifs : +6 919 €
Charges déductibles : -5 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 442 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30828.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 490 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 569 €(65% de 65 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 548 €/an
Calcul : 42 569 € × 3,636% = 1 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 919 €59 151 €4 242 €-52 232 €21 400 €30 832 €30 832 €
27 057 €5 369 €4 130 €1 688 €--29 144 €
37 198 €5 253 €4 014 €1 945 €--27 199 €
47 342 €5 133 €3 894 €2 209 €--24 990 €
57 489 €5 009 €3 770 €2 480 €--22 510 €
67 639 €4 881 €3 642 €2 758 €--19 752 €
77 792 €4 748 €3 509 €3 044 €--16 709 €
87 947 €4 610 €3 371 €3 337 €--13 372 €
98 106 €4 468 €3 229 €3 638 €--9 733 €
108 269 €4 321 €3 081 €3 948 €--5 785 €
118 434 €4 168 €2 929 €4 266 €--1 520 €
128 603 €4 010 €2 771 €4 592 €---
138 775 €3 847 €2 608 €4 928 €---
148 950 €3 678 €2 438 €5 272 €---
159 129 €3 503 €2 263 €5 626 €---
169 312 €3 321 €2 082 €5 990 €---
179 498 €3 134 €1 895 €6 364 €---
189 688 €2 940 €1 700 €6 748 €---
199 882 €2 739 €1 500 €7 143 €---
2010 079 €2 531 €1 292 €7 548 €---
2110 281 €2 316 €1 076 €7 965 €---
2210 486 €2 093 €853 €8 394 €---
2310 696 €1 862 €623 €8 834 €---
2410 910 €1 623 €384 €9 287 €---
2511 128 €1 376 €137 €9 752 €---
TOTAL221 609 €146 084 €61 433 €75 525 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 525 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 453 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 453 €-6 420 €+7 873 €
2+1 453 €0 €+1 453 €
3+1 453 €0 €+1 453 €
4+1 453 €0 €+1 453 €
5+1 453 €0 €+1 453 €
6+1 453 €0 €+1 453 €
7+1 453 €0 €+1 453 €
8+1 453 €0 €+1 453 €
9+1 453 €0 €+1 453 €
10+1 453 €0 €+1 453 €
11+1 453 €0 €+1 453 €
12+1 453 €+1 378 €+75 €
13+1 453 €+1 478 €-25 €
14+1 453 €+1 582 €-129 €
15+1 453 €+1 688 €-235 €
16+1 453 €+1 797 €-344 €
17+1 453 €+1 909 €-456 €
18+1 453 €+2 024 €-571 €
19+1 453 €+2 143 €-690 €
20+1 453 €+2 265 €-812 €
21+1 453 €+2 390 €-937 €
22+1 453 €+2 518 €-1 065 €
23+1 453 €+2 650 €-1 197 €
24+1 453 €+2 786 €-1 333 €
25+1 453 €+2 926 €-1 473 €
Total+36 325 €+23 113 €+13 212 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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