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Achat ferme de plain-pied

Bien expiré
VilleChartres (28)
Surface130m²
Coût Total200 500€
Loyer Annuel17 302€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+248€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 346,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Surface de 130 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1900, Adapté PMR, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel fuel, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 30 m², 4 Boxs, 20 Parkings, Jardin, Terrain de 7422 m², Orientation Est

EXCLUSIVITÉ AVIRON IMMOBILIER L'agence vous propose à la vente un corps de ferme sur le secteur du GAULT-SAINT-DENIS comprenant une maison d'environ 130 m² de plain-pied avec cuisine, une spacieuse pièce de vie avec cheminée insert, salle de bains, wc, buanderie et 3 grandes chambres. Une grange en pierre et sa belle hauteur sous plafond de 60 m² à finir d'aménager avec une pièce attenante avec sa salle d'eau et wc. Plusieurs granges vous attendent pour votre futur projet ainsi qu'une cave. Ce corps de ferme bénéficie d'une surface de terrain de 7422 m². A VISITER RAPIDEMENT - AFFAIRE RARE SUR LE SECTEUR !

Ville : Chartres
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28000
Coordonnées : 48.457130, 1.477850
Total : 200 500€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 186 500€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 11.09€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1442€/mois
Loyer annuel estimé : 17302€/an
Fourchette totale : 1183€ - 1758€/mois
Fourchette annuelle : 14192€ - 21093€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 049,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 767,86€
Coût de l'assurance :17 543,75€
Taxe foncière : 1 730,20€/an
Soit par mois : 144,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 441,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :248,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 302 €/an
Calcul : 1 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 500 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 702 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 622 €
Revenus locatifs : +17 302 €
Charges déductibles : -20 622 €
Résultat foncier Année 1 : -3 320 €(Déficit de 3 320 €)
Imputable sur revenu global : 3 320 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 122 €/an
Revenus locatifs : +17 302 €
Charges déductibles : -9 122 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 180 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 302 €20 629 €6 697 €-3 327 €3 327 €--
217 648 €8 951 €6 519 €8 697 €---
318 001 €8 766 €6 334 €9 235 €---
418 361 €8 575 €6 143 €9 786 €---
518 728 €8 378 €5 946 €10 350 €---
619 103 €8 174 €5 742 €10 929 €---
719 485 €7 963 €5 531 €11 522 €---
819 875 €7 745 €5 313 €12 130 €---
920 272 €7 519 €5 087 €12 753 €---
1020 678 €7 285 €4 853 €13 392 €---
1121 091 €7 044 €4 612 €14 047 €---
1221 513 €6 794 €4 362 €14 719 €---
1321 943 €6 535 €4 103 €15 408 €---
1422 382 €6 268 €3 836 €16 114 €---
1522 830 €5 992 €3 560 €16 838 €---
1623 286 €5 706 €3 274 €17 581 €---
1723 752 €5 410 €2 978 €18 342 €---
1824 227 €5 104 €2 672 €19 123 €---
1924 712 €4 787 €2 355 €19 924 €---
2025 206 €4 460 €2 028 €20 746 €---
2125 710 €4 121 €1 689 €21 589 €---
2226 224 €3 771 €1 339 €22 453 €---
2326 749 €3 409 €977 €23 340 €---
2427 284 €3 034 €602 €24 249 €---
2527 829 €2 647 €215 €25 182 €---
TOTAL554 189 €169 067 €96 768 €385 123 €3 327 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 998 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 633 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 633 €-998 €+4 631 €
2+3 633 €+2 609 €+1 024 €
3+3 633 €+2 770 €+863 €
4+3 633 €+2 936 €+697 €
5+3 633 €+3 105 €+528 €
6+3 633 €+3 279 €+354 €
7+3 633 €+3 457 €+176 €
8+3 633 €+3 639 €-6 €
9+3 633 €+3 826 €-193 €
10+3 633 €+4 018 €-385 €
11+3 633 €+4 214 €-581 €
12+3 633 €+4 416 €-783 €
13+3 633 €+4 622 €-989 €
14+3 633 €+4 834 €-1 201 €
15+3 633 €+5 051 €-1 418 €
16+3 633 €+5 274 €-1 641 €
17+3 633 €+5 503 €-1 870 €
18+3 633 €+5 737 €-2 104 €
19+3 633 €+5 977 €-2 344 €
20+3 633 €+6 224 €-2 591 €
21+3 633 €+6 477 €-2 844 €
22+3 633 €+6 736 €-3 103 €
23+3 633 €+7 002 €-3 369 €
24+3 633 €+7 275 €-3 642 €
25+3 633 €+7 555 €-3 922 €
Total+90 825 €+115 537 €+-24 712 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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