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Appartement à vendre

VilleMelle (79)
Surface136m²
Coût Total165 092€
Loyer Annuel11 389€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 900 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 808,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 4 chambres, 1 parking: Box de stationnement, calme, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Belle opportunité pour cette maison d’habitation de 136 m2 située au calme au coeur de St Romans les Melle. Elle se compose au rez-de-chaussée d'un séjour, d'une cuisine indépendante, d'une salle d’eau et d'un WC. Au premier étage, deux chambres et un bureau.. Au deuxième étage, deux chambres mansardées.  Chaufferie attenante. Cour entièrement close. Garage indépendant Menuiseries PVC double vitrage, tout-à-l’égout. Actuellement louée, cette maison sera vendue libre de locataire. Des travaux de rafraichissement sont à prévoir. . 

Ville : Melle
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79500
Coordonnées : 46.202216, -0.193035
Total : 165 092€
Prix d'acquisition : 109 900€
Travaux : 46 400€
Valeur du bien : 156 300€
Frais de notaire : 8 792€
Coût estimé : 8 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 949€/mois
Loyer annuel estimé : 11389€/an
Fourchette totale : 756€ - 1192€/mois
Fourchette annuelle : 9068€ - 14305€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :671,64 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :91 343 €
Prix d'achat :109 900 €
Décote à l'achat :+18 557€ (+20.3%)
Marge achat-revente :-73 749€ (-80.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :822,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :48,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 870,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 528,71€
Coût de l'assurance :14 445,55€
Taxe foncière : 1 138,90€/an
Soit par mois : 94,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 949,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 965,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement des électroménagers et des meubles si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et du plafond du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et du plafond dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - usure visible nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, y compris le remplacement des sanitaires et du carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 400 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 1 ensemble × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafond: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an
Calcul : 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 092 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 740 €
Revenus locatifs : +11 389 €
Charges déductibles : -53 740 €
Résultat foncier Année 1 : -42 352 €(Déficit de 42 352 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 952 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 340 €/an
Revenus locatifs : +11 389 €
Charges déductibles : -7 340 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 048 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20951.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435 €(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 389 €53 746 €5 629 €-42 357 €21 400 €20 957 €20 957 €
211 617 €7 197 €5 481 €4 419 €--16 537 €
311 849 €7 044 €5 327 €4 805 €--11 732 €
412 086 €6 885 €5 168 €5 201 €--6 531 €
512 328 €6 720 €5 003 €5 608 €--923 €
612 574 €6 550 €4 833 €6 025 €---
712 826 €6 373 €4 657 €6 453 €---
813 082 €6 191 €4 474 €6 892 €---
913 344 €6 002 €4 285 €7 342 €---
1013 611 €5 806 €4 089 €7 805 €---
1113 883 €5 604 €3 887 €8 279 €---
1214 161 €5 394 €3 677 €8 767 €---
1314 444 €5 177 €3 461 €9 267 €---
1414 733 €4 953 €3 236 €9 780 €---
1515 027 €4 721 €3 004 €10 307 €---
1615 328 €4 480 €2 763 €10 848 €---
1715 635 €4 231 €2 514 €11 403 €---
1815 947 €3 973 €2 257 €11 974 €---
1916 266 €3 707 €1 990 €12 559 €---
2016 592 €3 431 €1 714 €13 161 €---
2116 923 €3 145 €1 428 €13 778 €---
2217 262 €2 849 €1 133 €14 412 €---
2317 607 €2 543 €827 €15 064 €---
2417 959 €2 227 €510 €15 733 €---
2518 318 €1 899 €182 €16 420 €---
TOTAL364 792 €170 847 €81 529 €193 945 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 945 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 392 €-6 420 €+8 812 €
2+2 392 €0 €+2 392 €
3+2 392 €0 €+2 392 €
4+2 392 €0 €+2 392 €
5+2 392 €0 €+2 392 €
6+2 392 €+1 531 €+861 €
7+2 392 €+1 936 €+456 €
8+2 392 €+2 067 €+325 €
9+2 392 €+2 203 €+189 €
10+2 392 €+2 341 €+51 €
11+2 392 €+2 484 €-92 €
12+2 392 €+2 630 €-238 €
13+2 392 €+2 780 €-388 €
14+2 392 €+2 934 €-542 €
15+2 392 €+3 092 €-700 €
16+2 392 €+3 254 €-862 €
17+2 392 €+3 421 €-1 029 €
18+2 392 €+3 592 €-1 200 €
19+2 392 €+3 768 €-1 376 €
20+2 392 €+3 948 €-1 556 €
21+2 392 €+4 133 €-1 741 €
22+2 392 €+4 324 €-1 932 €
23+2 392 €+4 519 €-2 127 €
24+2 392 €+4 720 €-2 328 €
25+2 392 €+4 926 €-2 534 €
Total+59 800 €+58 184 €+1 616 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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