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Appartement 3 pièces 82 m²

Bien expiré
VillePuy-en-Velay (43)
Surface82m²
Coût Total150 920€
Loyer Annuel7 877€
Rentabilité5.22%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 207,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 82 m²

Venez découvrir en exclusivité cet appartement T3 à rafraîchir situé dans la résidence le Panoramique.

Cet appartement au 6ème étage avec ascenseur, vous offre un magnifique potentiel de rénovation, avec de beaux volumes et une vue dégagée plein sud.

Le logement se compose comme suit : Une entrée avec placard, une cuisine équipée et aménagée séparée, un séjour avec accès au balcon, deux chambres, une salle de bain, un WC séparé et un débarra.

Une cave et un balcon complète le tout, chauffage collectif.

N'hésitez pas à me contacter pour avoir plus d'informations ou pour organiser une visite.

Votre conseiller OUIHome : Président - Anthony BONNEFOY Carte T CP43022022000000002 RCP Allianz N°62346350

Surface : 82 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/03/2026

Consommation énergie primaire : 221 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 217.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 370 € et 1 890 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.012830, 3.899964
Total : 150 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 143 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7877€/an
Fourchette totale : 499€ - 863€/mois
Fourchette annuelle : 5993€ - 10351€/an
Rentabilité brute :5.22%
Fourchette de rentabilité :3.97% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,2 €/m²
Basé sur :140 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :119 244 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-20 244€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-31 676€ (-26.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :37,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 786,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 562,82€
Coût de l'assurance :11 319,00€
Taxe foncière : 787,65€/an
Soit par mois : 65,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 656,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant si nécessaire
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 877 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 081 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 920 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 321 €
Revenus locatifs : +7 877 €
Charges déductibles : -50 321 €
Résultat foncier Année 1 : -42 445 €(Déficit de 42 445 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 045 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 321 €/an
Revenus locatifs : +7 877 €
Charges déductibles : -6 321 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21044.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 877 €50 326 €5 086 €-42 450 €21 400 €21 050 €21 050 €
28 034 €6 191 €4 951 €1 843 €--19 207 €
38 195 €6 052 €4 812 €2 143 €--17 064 €
48 359 €5 908 €4 667 €2 451 €--14 613 €
58 526 €5 758 €4 518 €2 768 €--11 846 €
68 696 €5 604 €4 363 €3 093 €--8 753 €
78 870 €5 444 €4 203 €3 426 €--5 327 €
89 048 €5 278 €4 038 €3 769 €--1 557 €
99 229 €5 107 €3 867 €4 121 €---
109 413 €4 930 €3 690 €4 483 €---
119 601 €4 747 €3 506 €4 855 €---
129 793 €4 557 €3 317 €5 236 €---
139 989 €4 361 €3 121 €5 628 €---
1410 189 €4 158 €2 918 €6 031 €---
1510 393 €3 948 €2 708 €6 445 €---
1610 601 €3 731 €2 491 €6 870 €---
1710 813 €3 506 €2 266 €7 306 €---
1811 029 €3 274 €2 033 €7 755 €---
1911 250 €3 033 €1 793 €8 216 €---
2011 475 €2 784 €1 544 €8 690 €---
2111 704 €2 527 €1 286 €9 177 €---
2211 938 €2 260 €1 020 €9 678 €---
2312 177 €1 984 €744 €10 192 €---
2412 420 €1 699 €459 €10 721 €---
2512 669 €1 404 €164 €11 265 €---
TOTAL252 287 €148 573 €73 563 €103 714 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 714 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 654 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 654 €-6 420 €+8 074 €
2+1 654 €0 €+1 654 €
3+1 654 €0 €+1 654 €
4+1 654 €0 €+1 654 €
5+1 654 €0 €+1 654 €
6+1 654 €0 €+1 654 €
7+1 654 €0 €+1 654 €
8+1 654 €0 €+1 654 €
9+1 654 €+769 €+885 €
10+1 654 €+1 345 €+309 €
11+1 654 €+1 456 €+198 €
12+1 654 €+1 571 €+83 €
13+1 654 €+1 688 €-34 €
14+1 654 €+1 809 €-155 €
15+1 654 €+1 933 €-279 €
16+1 654 €+2 061 €-407 €
17+1 654 €+2 192 €-538 €
18+1 654 €+2 327 €-673 €
19+1 654 €+2 465 €-811 €
20+1 654 €+2 607 €-953 €
21+1 654 €+2 753 €-1 099 €
22+1 654 €+2 903 €-1 249 €
23+1 654 €+3 058 €-1 404 €
24+1 654 €+3 216 €-1 562 €
25+1 654 €+3 379 €-1 725 €
Total+41 350 €+31 114 €+10 236 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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