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Appartement 2 pièces 53 m²

VilleVaulx-en-Velin (69)
Surface53m²
Coût Total136 370€
Loyer Annuel10 525€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 679,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T2/T3 - Vaulx Village

Opportunité Orpi !

À Vaulx-en-Velin Village, rue Victor Hugo, découvrez cet appartement d'un peu moins de 55 m² situé en rez-de-chaussée d'une copropriété datant de 1850.

L'appartement nécessite d'importants travaux de rénovation, mais offre un très beau potentiel et de nombreuses possibilités d'aménagement. Une belle opportunité pour repenser entièrement les espaces et créer un intérieur à son goût.

Sa surface et son emplacement au cœur du Village en font un bien intéressant aussi bien pour une résidence principale que pour un projet d'investissement.

A visiter sans tarder ! Référence agence : 5785 Référence annonce : F7VR-00P-XXH Date de réalisation du diagnostic : 28/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 310 € et 1 800 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vaulx-en-Velin
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69120
Coordonnées : 45.782830, 4.919485
Total : 136 370€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 40 250€
Valeur du bien : 129 250€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.47€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10525€/an
Fourchette totale : 714€ - 1077€/mois
Fourchette annuelle : 8568€ - 12928€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 927,71 €/m²
Basé sur :209 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 169 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-13 169€ (-12.9%)
Marge achat-revente :-34 201€ (-33.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :54,55€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 721,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 861,46€
Coût de l'assurance :16 364,40€
Taxe foncière : 1 052,47€/an
Soit par mois : 87,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 877,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 2/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et éventuellement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 250 €(759 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (10 m²) × 800€/m² = 8000€
  • Chambres:3 500€
    Rénovation chambre: 1 chambre (10 m²) × 300€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:3 750€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 250€/m² = 3750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vaulx-en-Velin (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 525 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 370 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 052 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 386 €
Revenus locatifs : +10 525 €
Charges déductibles : -46 386 €
Résultat foncier Année 1 : -35 861 €(Déficit de 35 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 136 €/an
Revenus locatifs : +10 525 €
Charges déductibles : -6 136 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 389 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14461.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 525 €46 390 €4 433 €-35 865 €21 400 €14 465 €14 465 €
210 735 €6 021 €4 314 €4 715 €--9 751 €
310 950 €5 897 €4 190 €5 053 €--4 698 €
411 169 €5 770 €4 063 €5 399 €---
511 392 €5 638 €3 931 €5 754 €---
611 620 €5 502 €3 794 €6 119 €---
711 852 €5 361 €3 654 €6 492 €---
812 090 €5 215 €3 508 €6 874 €---
912 331 €5 065 €3 358 €7 266 €---
1012 578 €4 910 €3 203 €7 668 €---
1112 829 €4 749 €3 042 €8 080 €---
1213 086 €4 583 €2 876 €8 503 €---
1313 348 €4 412 €2 705 €8 936 €---
1413 615 €4 234 €2 527 €9 380 €---
1513 887 €4 051 €2 344 €9 836 €---
1614 165 €3 862 €2 155 €10 303 €---
1714 448 €3 667 €1 960 €10 781 €---
1814 737 €3 465 €1 758 €11 273 €---
1915 032 €3 256 €1 549 €11 776 €---
2015 332 €3 040 €1 333 €12 292 €---
2115 639 €2 817 €1 110 €12 822 €---
2215 952 €2 587 €879 €13 365 €---
2316 271 €2 348 €641 €13 923 €---
2416 596 €2 102 €395 €14 494 €---
2516 928 €1 848 €141 €15 080 €---
TOTAL337 108 €146 788 €63 861 €190 320 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 525 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 210 €-6 420 €+8 630 €
2+2 210 €0 €+2 210 €
3+2 210 €0 €+2 210 €
4+2 210 €+210 €+2 000 €
5+2 210 €+1 726 €+484 €
6+2 210 €+1 836 €+374 €
7+2 210 €+1 948 €+262 €
8+2 210 €+2 062 €+148 €
9+2 210 €+2 180 €+30 €
10+2 210 €+2 301 €-91 €
11+2 210 €+2 424 €-214 €
12+2 210 €+2 551 €-341 €
13+2 210 €+2 681 €-471 €
14+2 210 €+2 814 €-604 €
15+2 210 €+2 951 €-741 €
16+2 210 €+3 091 €-881 €
17+2 210 €+3 234 €-1 024 €
18+2 210 €+3 382 €-1 172 €
19+2 210 €+3 533 €-1 323 €
20+2 210 €+3 688 €-1 478 €
21+2 210 €+3 847 €-1 637 €
22+2 210 €+4 010 €-1 800 €
23+2 210 €+4 177 €-1 967 €
24+2 210 €+4 348 €-2 138 €
25+2 210 €+4 524 €-2 314 €
Total+55 250 €+57 096 €+-1 846 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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