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Dans hameau de Fontenoy (89520)

VilleFontenoy (89)
Surface205
Coût Total253 730
Loyer Annuel18 363
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 166 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 809,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

Charmante Maison Familiale 6 pièces, 4 chambres, avec grand jardin arboré, Le rez-de-chaussée offre un vaste salon-séjour lumineux, parfait pour des moments familiaux chaleureux. La cuisine est en prolongement de l'espace de vie. Deux chambres offrant des espaces de repos agréables et paisibles, une salle de bains et des toilettes séparés. L'étage supérieur accueille deux autres chambres spacieuses, idéales pour des adolescents et une mezzanine ou vous pouvez installer un bureau à domicile. L'un des points forts de cette maison est son immense jardin arboré de 3600 m², offrant un cadre verdoyant et paisible. Idéal pour les enfants ou pour ceux qui aiment jardiner, l'espace extérieur comprend une belle terrasse, parfaite pour les déjeuners en plein air et les soirées d'été et un verger. Vous pouvez si vous le souhaitez acquérir en plus une dépendance de 210 m² au sol ainsi qu'un terrain de 3000 m² environ. Contactez-nous pour organiser une visite. Ce bien vous est présenté par l'agence Bourgogne Puisaye Nadège LOUP, votre agence immobilière Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/265.pdf

Ville : Fontenoy
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89520
Coordonnées : 47.667215, 3.294292
Total : 253 730
Prix d'acquisition : 166 000
Travaux : 74 450
Valeur du bien : 240 450
Frais de notaire : 13 280
Coût estimé : 13 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1530€/mois
Loyer annuel estimé : 18363€/an
Fourchette totale : 1213€ - 1930€/mois
Fourchette annuelle : 14561€ - 23158€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :900 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :184 500
Prix d'achat :166 000
Décote à l'achat :-18 500 (-10.0%)
Marge achat-revente :-69 230€ (-37.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 730
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 243,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :63,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 306,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 223,84
Coût de l'assurance :19 029,75
Taxe foncière : 1 836,31€/an
Soit par mois : 153,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 530,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 459,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 205 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 450(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 200
    Isolation toiture/combles: 205 m² × 60€/m² = 12300€, Main d'œuvre: 900€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontenoy (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 363 €/an
Calcul : 1 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 265 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 730 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 761 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 313
Revenus locatifs : +18 363
Charges déductibles : -85 313
Résultat foncier Année 1 : -66 949(Déficit de 66 949 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 549
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 863 €/an
Revenus locatifs : +18 363
Charges déductibles : -10 863
Résultat foncier Années 2+ : 7 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45549.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 166 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 900(65% de 166 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 924 €/an
Calcul : 107 900 € × 3,636% = 3 924
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 36385 3218 273-66 95821 400 €45 558 €45 558 €
218 73010 6488 0518 082--37 475 €
319 10510 4187 8208 687--28 788 €
419 48710 1807 5839 307--19 481 €
519 8779 9347 3379 942--9 539 €
620 2749 6807 08310 594---
720 6809 4186 82011 262---
821 0939 1476 54911 947---
921 5158 8666 26912 649---
1021 9468 5765 97913 369---
1122 3858 2775 67914 108---
1222 8327 9675 37014 865---
1323 2897 6475 05015 641---
1423 7557 3174 71916 438---
1524 2306 9754 37817 255---
1624 7146 6224 02418 092---
1725 2096 2573 66018 952---
1825 7135 8803 28219 833---
1926 2275 4902 89220 737---
2026 7525 0872 49021 665---
2127 2874 6712 07322 616---
2227 8324 2401 64323 592---
2328 3893 7961 19824 593---
2428 9573 33673825 621---
2529 5362 86126326 675---
TOTAL588 176258 611119 224329 56521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 565
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 856-6 420+10 276
2+3 8560+3 856
3+3 8560+3 856
4+3 8560+3 856
5+3 8560+3 856
6+3 856+317+3 539
7+3 856+3 379+477
8+3 856+3 584+272
9+3 856+3 795+61
10+3 856+4 011-155
11+3 856+4 232-376
12+3 856+4 459-603
13+3 856+4 692-836
14+3 856+4 931-1 075
15+3 856+5 176-1 320
16+3 856+5 428-1 572
17+3 856+5 685-1 829
18+3 856+5 950-2 094
19+3 856+6 221-2 365
20+3 856+6 499-2 643
21+3 856+6 785-2 929
22+3 856+7 078-3 222
23+3 856+7 378-3 522
24+3 856+7 686-3 830
25+3 856+8 003-4 147
Total+96 400+98 869+-2 469
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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