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Maison 5 pièces 108 m²

Bien expiré
VilleGourin (56)
Surface108m²
Coût Total164 782€
Loyer Annuel9 970€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 780 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 785 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 108 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial NOTAIRE PARTENAIRE, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - GOURIN (56110)

GOURIN (Morbihan) : Maison d'habitation dont la distribution est la suivante :  - Sous-sol : garage, buanderie, une pièce  - Rez-de-chaussée : cuisine, séjour, salle de bain (baignoire, lavabo, WC), une chambre  - A l'étage : quatre pièces  - Jardin  - Parcelle de terre en friche  Le tout sur 4237m² Logement à consommation énergétique excessive Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude NOTAIRE PARTENAIRE, SELARL - Notaires à Gourin - N° SIRET : 87842756600012

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Surface : 108 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/01/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 170 € et 5 670 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Gourin
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56110
Coordonnées : 48.129078, -3.603983
Total : 164 782€
Prix d'acquisition : 84 780€
Travaux : 73 220€
Valeur du bien : 158 000€
Frais de notaire : 6 782€
Coût estimé : 6 782€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 831€/mois
Loyer annuel estimé : 9970€/an
Fourchette totale : 654€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 7852€ - 12660€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 782€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :49,43€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 864,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 792,49€
Coût de l'assurance :14 830,38€
Taxe foncière : 997,05€/an
Soit par mois : 83,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 830,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 947,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, et peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 108 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 220 €(678 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 480€
    Isolation toiture/combles: 108 m² × 60€/m² = 6480€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 2000€/m² = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:8 640€
    Mise à jour plomberie: 108 m² × 80€/m² = 8640€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gourin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 831 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 970 €/an
Calcul : 831 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 782 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 997 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 325 €
Revenus locatifs : +9 970 €
Charges déductibles : -80 325 €
Résultat foncier Année 1 : -70 355 €(Déficit de 70 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 105 €/an
Revenus locatifs : +9 970 €
Charges déductibles : -7 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48954.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 780 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 107 €(65% de 84 780 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 004 €/an
Calcul : 55 107 € × 3,636% = 2 004 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 970 €80 331 €5 520 €-70 360 €21 400 €48 960 €48 960 €
210 170 €6 964 €5 374 €3 206 €--45 754 €
310 373 €6 812 €5 222 €3 561 €--42 193 €
410 581 €6 655 €5 065 €3 926 €--38 267 €
510 792 €6 492 €4 902 €4 300 €--33 967 €
611 008 €6 324 €4 734 €4 684 €--29 283 €
711 228 €6 151 €4 560 €5 078 €--24 205 €
811 453 €5 971 €4 380 €5 482 €--18 723 €
911 682 €5 785 €4 194 €5 897 €--12 826 €
1011 916 €5 592 €4 002 €6 323 €--6 502 €
1112 154 €5 393 €3 803 €6 761 €---
1212 397 €5 187 €3 597 €7 210 €---
1312 645 €4 974 €3 384 €7 671 €---
1412 898 €4 754 €3 164 €8 144 €---
1513 156 €4 526 €2 936 €8 630 €---
1613 419 €4 290 €2 700 €9 129 €---
1713 687 €4 046 €2 456 €9 641 €---
1813 961 €3 794 €2 204 €10 167 €---
1914 240 €3 533 €1 943 €10 707 €---
2014 525 €3 263 €1 673 €11 262 €---
2114 816 €2 984 €1 394 €11 832 €---
2215 112 €2 695 €1 105 €12 417 €---
2315 414 €2 396 €806 €13 018 €---
2415 722 €2 087 €497 €13 635 €---
2516 037 €1 768 €177 €14 269 €---
TOTAL319 358 €192 769 €79 792 €126 589 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 589 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 970 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 094 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 094 €-6 420 €+8 514 €
2+2 094 €0 €+2 094 €
3+2 094 €0 €+2 094 €
4+2 094 €0 €+2 094 €
5+2 094 €0 €+2 094 €
6+2 094 €0 €+2 094 €
7+2 094 €0 €+2 094 €
8+2 094 €0 €+2 094 €
9+2 094 €0 €+2 094 €
10+2 094 €0 €+2 094 €
11+2 094 €+78 €+2 016 €
12+2 094 €+2 163 €-69 €
13+2 094 €+2 301 €-207 €
14+2 094 €+2 443 €-349 €
15+2 094 €+2 589 €-495 €
16+2 094 €+2 739 €-645 €
17+2 094 €+2 892 €-798 €
18+2 094 €+3 050 €-956 €
19+2 094 €+3 212 €-1 118 €
20+2 094 €+3 379 €-1 285 €
21+2 094 €+3 549 €-1 455 €
22+2 094 €+3 725 €-1 631 €
23+2 094 €+3 905 €-1 811 €
24+2 094 €+4 091 €-1 997 €
25+2 094 €+4 281 €-2 187 €
Total+52 350 €+37 977 €+14 373 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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