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Achat : Maison Rouans (44640)

Bien expiré
VilleRouans (44)
Surface307m²
Coût Total361 960€
Loyer Annuel37 492€
Rentabilité10.36%
Cashflow/mois+923€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 224 000 €
Surface : 307 m²
Prix au m² : 729,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 307 m², 2 chambres, 307 m² de terrain, Structure/extérieur en bon état

Attention primo-accédants ! Vous pensiez que vous n'aviez pas les moyens de devenir propriétaire ? Détrompez-vous ! Voici l'opportunité en or que vous attendiez : une maison parfaite, moderne, et... À 224.000 € seulement ! À 224.000 €, c'est moins cher qu'une location de studio à Paris... Et en plus, vous y êtes chez vous !"Ce que vous obtenez pour votre budget serré mais malin :Maison cosy de 72 m² : Parfaite pour vous, votre partenaire et pourquoi pas un petit chat ou un cactus (ils se contentent de peu).2 chambres : Assez de place pour dormir, travailler, ou faire la fête (ou pas, c'est vous qui choisissez).Un jardin : Parce qu'un peu d'extérieur, c'est toujours mieux pour respirer un peu (et prendre un selfie).1 salle de bain : Parce qu'il n'y a rien de mieux que de prendre une douche dans une maison qui est à vous, enfin !Le terrain : Pas un champ de blé, mais largement assez grand pour planter un arbre, installer un barbecue ou créer le coin chill dont vous avez toujours rêvé.Emplacement de rêve : Pas trop loin, pas trop près. Un quartier hyper calme mais bien connecté. Vous pourrez rentrer chez vous sans casser votre Pel, et même être à 10 minutes du centre pour les virées shopping du week-end !Coup de coeur garanti : Vous n'êtes pas juste en train d'acheter un bien, vous êtes en train de débuter une nouvelle aventure. Vous allez faire des économies tout en vivant dans un cadre moderne, fonctionnel et agréable. Plus besoin de rêver d'une maison de luxe, la vôtre est déjà super !Prêt à faire le grand saut ? Contactez-nous vite !Sous réserve de disponibilité de notre partenaire foncier.

Ville : Rouans
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44640
Coordonnées : 47.185700, -1.859980
Total : 361 960€
Prix d'acquisition : 224 000€
Travaux : 120 040€
Valeur du bien : 344 040€
Frais de notaire : 17 920€
Coût estimé : 17 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 307m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 8.22€ - 12.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 3124€/mois
Loyer annuel estimé : 37492€/an
Fourchette totale : 2522€ - 3870€/mois
Fourchette annuelle : 30268€ - 46441€/an
Rentabilité brute :10.36%
Fourchette de rentabilité :8.36% - 12.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :361 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 783,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :105,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 888,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 960,76€
Coût de l'assurance :31 671,50€
Taxe foncière : 3 749,24€/an
Soit par mois : 312,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 124,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 201,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :923,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 307 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 307 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :120 040 €(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 540€
    Isolation combles: 307 m² × 70€/m² = 21490€, Main d'œuvre: 50€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:38 000€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 1000€ = 38000€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde 2 chambres (30 m²): 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouans (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 124 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 492 €/an
Calcul : 3 124 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 361 960 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 267 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 120 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 137 026 €
Revenus locatifs : +37 492 €
Charges déductibles : -137 026 €
Résultat foncier Année 1 : -99 534 €(Déficit de 99 534 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 78 134 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 986 €/an
Revenus locatifs : +37 492 €
Charges déductibles : -16 986 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 506 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 78134.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 224 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 600 €(65% de 224 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 295 €/an
Calcul : 145 600 € × 3,636% = 5 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 492 €137 038 €11 982 €-99 546 €21 400 €78 146 €78 146 €
238 242 €16 678 €11 662 €21 564 €--56 581 €
339 007 €16 347 €11 331 €22 660 €--33 921 €
439 787 €16 004 €10 988 €23 783 €--10 138 €
540 583 €15 650 €10 634 €24 933 €---
641 395 €15 284 €10 268 €26 111 €---
742 223 €14 905 €9 889 €27 317 €---
843 067 €14 514 €9 498 €28 553 €---
943 928 €14 109 €9 093 €29 819 €---
1044 807 €13 690 €8 674 €31 116 €---
1145 703 €13 258 €8 242 €32 445 €---
1246 617 €12 810 €7 794 €33 807 €---
1347 549 €12 347 €7 331 €35 202 €---
1448 500 €11 869 €6 853 €36 632 €---
1549 470 €11 374 €6 358 €38 096 €---
1650 460 €10 862 €5 846 €39 597 €---
1751 469 €10 333 €5 317 €41 136 €---
1852 498 €9 786 €4 770 €42 712 €---
1953 548 €9 221 €4 205 €44 328 €---
2054 619 €8 636 €3 620 €45 983 €---
2155 712 €8 031 €3 015 €47 680 €---
2256 826 €7 406 €2 390 €49 420 €---
2357 962 €6 759 €1 743 €51 203 €---
2459 122 €6 091 €1 075 €53 031 €---
2560 304 €5 399 €383 €54 905 €---
TOTAL1 200 892 €418 403 €172 961 €782 489 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 782 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 492 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 873 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 873 €-6 420 €+14 293 €
2+7 873 €0 €+7 873 €
3+7 873 €0 €+7 873 €
4+7 873 €0 €+7 873 €
5+7 873 €+4 439 €+3 434 €
6+7 873 €+7 833 €+40 €
7+7 873 €+8 195 €-322 €
8+7 873 €+8 566 €-693 €
9+7 873 €+8 946 €-1 073 €
10+7 873 €+9 335 €-1 462 €
11+7 873 €+9 734 €-1 861 €
12+7 873 €+10 142 €-2 269 €
13+7 873 €+10 561 €-2 688 €
14+7 873 €+10 989 €-3 116 €
15+7 873 €+11 429 €-3 556 €
16+7 873 €+11 879 €-4 006 €
17+7 873 €+12 341 €-4 468 €
18+7 873 €+12 814 €-4 941 €
19+7 873 €+13 298 €-5 425 €
20+7 873 €+13 795 €-5 922 €
21+7 873 €+14 304 €-6 431 €
22+7 873 €+14 826 €-6 953 €
23+7 873 €+15 361 €-7 488 €
24+7 873 €+15 909 €-8 036 €
25+7 873 €+16 471 €-8 598 €
Total+196 825 €+234 747 €+-37 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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