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A saisir beau F2 41m2 en parfait état

VilleAmélie-les-Bains-Palalda (66)
Surface41m²
Coût Total83 234€
Loyer Annuel6 090€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 800 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 214,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A saisir beau F2 41m2 en parfait état - Appartement de 41m2 très propre habitable de suite ou pour location rapport brut 11% .

  • séjour + coin cuisine équipée
  • grande chambre avec placard
  • salle d'eau avec coin lave-linge
  • wc séparé
  • hall d'entrée
  • balcon 3m2
  • cave 6 m2 Résidence très calme avec vue imprenable Situé au 3ème et dernier étage , donc pas de bruit de voisinage , vue superbe . Pas d'ascenseur , c'est le seul point gênant pour les personnes âgées mais du coup faibles charges . Grosse isolation des combles , double vitrage séjour et chambre Prix très intéressant de 49800 euros car vendu direct particulier. Plus de photos sur demande Agences s'abstenir
Ville : Amélie-les-Bains-Palalda
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66110
Coordonnées : 42.477350, 2.671750
Total : 83 234€
Prix d'acquisition : 49 800€
Travaux : 29 450€
Valeur du bien : 79 250€
Frais de notaire : 3 984€
Coût estimé : 3 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 8.96€ - 17.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6090€/an
Fourchette totale : 367€ - 701€/mois
Fourchette annuelle : 4408€ - 8415€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 416,97 €/m²
Basé sur :440 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 096 €
Prix d'achat :49 800 €
Décote à l'achat :-8 296€ (-14.3%)
Marge achat-revente :-25 138€ (-43.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 234€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :416,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :24,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 440,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 772,71€
Coût de l'assurance :7 282,98€
Taxe foncière : 609,04€/an
Soit par mois : 50,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 507,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 491,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le plan de travail et les appareils électroménagers
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 17 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 450 €(718 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:850€
    Peinture salon: 17 m² × 50€/m² = 850€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amélie-les-Bains-Palalda (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 090 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 234 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 227 €
Revenus locatifs : +6 090 €
Charges déductibles : -33 227 €
Résultat foncier Année 1 : -27 137 €(Déficit de 27 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 777 €/an
Revenus locatifs : +6 090 €
Charges déductibles : -3 777 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 313 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5736.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 370 €(65% de 49 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 177 €/an
Calcul : 32 370 € × 3,636% = 1 177 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 090 €33 230 €2 879 €-27 139 €21 400 €5 739 €5 739 €
26 212 €3 704 €2 804 €2 508 €--3 231 €
36 336 €3 626 €2 726 €2 710 €--521 €
46 463 €3 545 €2 645 €2 918 €---
56 592 €3 462 €2 561 €3 131 €---
66 724 €3 375 €2 474 €3 349 €---
76 859 €3 285 €2 385 €3 574 €---
86 996 €3 192 €2 292 €3 804 €---
97 136 €3 096 €2 195 €4 040 €---
107 279 €2 996 €2 095 €4 283 €---
117 424 €2 892 €1 992 €4 532 €---
127 573 €2 785 €1 885 €4 787 €---
137 724 €2 675 €1 774 €5 049 €---
147 879 €2 560 €1 660 €5 319 €---
158 036 €2 441 €1 541 €5 595 €---
168 197 €2 318 €1 418 €5 879 €---
178 361 €2 191 €1 290 €6 170 €---
188 528 €2 059 €1 158 €6 469 €---
198 699 €1 922 €1 022 €6 776 €---
208 873 €1 781 €880 €7 092 €---
219 050 €1 634 €734 €7 416 €---
229 231 €1 482 €582 €7 749 €---
239 416 €1 325 €425 €8 090 €---
249 604 €1 162 €262 €8 442 €---
259 796 €994 €94 €8 802 €---
TOTAL195 076 €93 732 €41 773 €101 345 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 090 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 279 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 279 €-6 420 €+7 699 €
2+1 279 €0 €+1 279 €
3+1 279 €0 €+1 279 €
4+1 279 €+719 €+560 €
5+1 279 €+939 €+340 €
6+1 279 €+1 005 €+274 €
7+1 279 €+1 072 €+207 €
8+1 279 €+1 141 €+138 €
9+1 279 €+1 212 €+67 €
10+1 279 €+1 285 €-6 €
11+1 279 €+1 359 €-80 €
12+1 279 €+1 436 €-157 €
13+1 279 €+1 515 €-236 €
14+1 279 €+1 596 €-317 €
15+1 279 €+1 678 €-399 €
16+1 279 €+1 764 €-485 €
17+1 279 €+1 851 €-572 €
18+1 279 €+1 941 €-662 €
19+1 279 €+2 033 €-754 €
20+1 279 €+2 128 €-849 €
21+1 279 €+2 225 €-946 €
22+1 279 €+2 325 €-1 046 €
23+1 279 €+2 427 €-1 148 €
24+1 279 €+2 532 €-1 253 €
25+1 279 €+2 641 €-1 362 €
Total+31 975 €+30 403 €+1 572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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