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Appartement - 3 pièce(s) - 65 m²

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface65m²
Coût Total156 910€
Loyer Annuel9 435€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 880 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 644,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Quartier Les Fontaines, proche future ligne de tram, appartement T3 comprenant entrée, séjour, cuisine , 2 chambres, salles d'eau, wc séparé et rangements. Bien vendu loué Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37200
Total : 156 910€
Prix d'acquisition : 106 880€
Travaux : 41 480€
Valeur du bien : 148 360€
Frais de notaire : 8 550€
Coût estimé : 8 550€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9435€/an
Fourchette totale : 621€ - 995€/mois
Fourchette annuelle : 7454€ - 11941€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :45,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 817,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 728,54€
Coût de l'assurance :13 729,62€
Taxe foncière : 943,48€/an
Soit par mois : 78,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 786,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 896,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 480 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 680€
    Parquet flottant: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 800€ = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 65 m² × 20€/m² = 1300€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région (coefficient 1.0 appliqué).

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 435 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 174 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 910 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 146 €
Revenus locatifs : +9 435 €
Charges déductibles : -48 146 €
Résultat foncier Année 1 : -38 711 €(Déficit de 38 711 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 311 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 666 €/an
Revenus locatifs : +9 435 €
Charges déductibles : -6 666 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17311.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 472 €(65% de 106 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 526 €/an
Calcul : 69 472 € × 3,636% = 2 526 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 435 €48 151 €5 179 €-38 717 €21 400 €17 317 €17 317 €
29 623 €6 533 €5 040 €3 091 €--14 226 €
39 816 €6 389 €4 897 €3 427 €--10 799 €
410 012 €6 241 €4 749 €3 771 €--7 028 €
510 212 €6 088 €4 595 €4 125 €--2 904 €
610 417 €5 930 €4 437 €4 487 €---
710 625 €5 766 €4 273 €4 859 €---
810 838 €5 596 €4 104 €5 241 €---
911 054 €5 421 €3 929 €5 633 €---
1011 275 €5 240 €3 748 €6 035 €---
1111 501 €5 053 €3 561 €6 448 €---
1211 731 €4 860 €3 367 €6 871 €---
1311 966 €4 660 €3 167 €7 306 €---
1412 205 €4 453 €2 960 €7 752 €---
1512 449 €4 239 €2 746 €8 210 €---
1612 698 €4 018 €2 525 €8 680 €---
1712 952 €3 789 €2 297 €9 163 €---
1813 211 €3 553 €2 060 €9 658 €---
1913 475 €3 309 €1 816 €10 167 €---
2013 745 €3 056 €1 563 €10 689 €---
2114 020 €2 795 €1 302 €11 225 €---
2214 300 €2 525 €1 032 €11 775 €---
2314 586 €2 245 €753 €12 341 €---
2414 878 €1 957 €464 €12 921 €---
2515 175 €1 658 €165 €13 517 €---
TOTAL302 198 €153 525 €74 729 €148 673 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 435 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 981 €-6 420 €+8 401 €
2+1 981 €0 €+1 981 €
3+1 981 €0 €+1 981 €
4+1 981 €0 €+1 981 €
5+1 981 €0 €+1 981 €
6+1 981 €+475 €+1 506 €
7+1 981 €+1 458 €+523 €
8+1 981 €+1 572 €+409 €
9+1 981 €+1 690 €+291 €
10+1 981 €+1 810 €+171 €
11+1 981 €+1 934 €+47 €
12+1 981 €+2 061 €-80 €
13+1 981 €+2 192 €-211 €
14+1 981 €+2 326 €-345 €
15+1 981 €+2 463 €-482 €
16+1 981 €+2 604 €-623 €
17+1 981 €+2 749 €-768 €
18+1 981 €+2 897 €-916 €
19+1 981 €+3 050 €-1 069 €
20+1 981 €+3 207 €-1 226 €
21+1 981 €+3 367 €-1 386 €
22+1 981 €+3 533 €-1 552 €
23+1 981 €+3 702 €-1 721 €
24+1 981 €+3 876 €-1 895 €
25+1 981 €+4 055 €-2 074 €
Total+49 525 €+44 602 €+4 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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