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Pavillon 4 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleDouchy (45)
Surface77m²
Coût Total122 140€
Loyer Annuel6 897€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 883,12 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

pavillon des années 70

Niché dans un hameau calme et paisible de Douchy-Montcorbon, ce pavillon de plain-pied des années 70 offre un cadre de vie agréable, à proximité immédiate des commerces du secteur.

Il se compose d'une vaste pièce de vie lumineuse intégrant un coin cuisine, de deux grandes chambres, d'une véranda, d'une salle de bains et d'un WC séparé.

L'ensemble est édifié sur un beau terrain d'environ 3 000 m², complété par un grand garage indépendant.

Des travaux d'aménagement et de rafraîchissement sont à prévoir pour exprimer tout le potentiel de ce bien, notamment au niveau de la salle de bains.

Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Cette annonce référence 343404 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier GREGORY TARREAU (EIRL) immatriculé au RSAC de SENS (89100) sous le numéro 82495750000013.

Prix du bien : 68 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 343404 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Douchy
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45220
Coordonnées : 47.940350, 3.026369
Total : 122 140€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 48 700€
Valeur du bien : 116 700€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 575€/mois
Loyer annuel estimé : 6897€/an
Fourchette totale : 456€ - 725€/mois
Fourchette annuelle : 5469€ - 8698€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 212,22 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :93 341 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-25 341€ (-27.1%)
Marge achat-revente :-28 799€ (-30.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 632,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 363,98€
Coût de l'assurance :9 160,50€
Taxe foncière : 689,74€/an
Soit par mois : 57,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Le bien est construit dans les années 70, ce qui laisse supposer une classe énergétique souvent E ou D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des deux chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 700 €(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (20 m²) × 6000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1800€, Peinture: 30 m² × 30€ = 900€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon - Rafraîchissement:2 500€
    Peinture murs: 25 m² × 30€ = 750€, Rafraîchissement carrelage: 25 m² × 30€ = 750€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douchy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 897 €/an
Calcul : 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 039 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 140 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 690 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 795 €
Revenus locatifs : +6 897 €
Charges déductibles : -53 795 €
Résultat foncier Année 1 : -46 898 €(Déficit de 46 898 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 498 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 095 €/an
Revenus locatifs : +6 897 €
Charges déductibles : -5 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25498.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 897 €53 799 €4 043 €-46 902 €21 400 €25 502 €25 502 €
27 035 €4 991 €3 935 €2 044 €--23 458 €
37 176 €4 880 €3 823 €2 296 €--21 161 €
47 320 €4 764 €3 708 €2 556 €--18 606 €
57 466 €4 644 €3 588 €2 821 €--15 784 €
67 615 €4 521 €3 465 €3 094 €--12 690 €
77 768 €4 393 €3 337 €3 374 €--9 316 €
87 923 €4 261 €3 205 €3 662 €--5 654 €
98 081 €4 124 €3 068 €3 957 €--1 697 €
108 243 €3 983 €2 927 €4 260 €---
118 408 €3 837 €2 781 €4 571 €---
128 576 €3 686 €2 630 €4 890 €---
138 748 €3 530 €2 474 €5 217 €---
148 922 €3 369 €2 312 €5 554 €---
159 101 €3 202 €2 145 €5 899 €---
169 283 €3 029 €1 973 €6 254 €---
179 469 €2 850 €1 794 €6 618 €---
189 658 €2 666 €1 610 €6 992 €---
199 851 €2 475 €1 419 €7 376 €---
2010 048 €2 278 €1 221 €7 771 €---
2110 249 €2 074 €1 017 €8 176 €---
2210 454 €1 863 €806 €8 592 €---
2310 663 €1 644 €588 €9 019 €---
2410 876 €1 419 €363 €9 458 €---
2511 094 €1 185 €129 €9 908 €---
TOTAL220 925 €133 468 €58 364 €87 457 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 457 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 448 €-6 420 €+7 868 €
2+1 448 €0 €+1 448 €
3+1 448 €0 €+1 448 €
4+1 448 €0 €+1 448 €
5+1 448 €0 €+1 448 €
6+1 448 €0 €+1 448 €
7+1 448 €0 €+1 448 €
8+1 448 €0 €+1 448 €
9+1 448 €0 €+1 448 €
10+1 448 €+769 €+679 €
11+1 448 €+1 371 €+77 €
12+1 448 €+1 467 €-19 €
13+1 448 €+1 565 €-117 €
14+1 448 €+1 666 €-218 €
15+1 448 €+1 770 €-322 €
16+1 448 €+1 876 €-428 €
17+1 448 €+1 985 €-537 €
18+1 448 €+2 098 €-650 €
19+1 448 €+2 213 €-765 €
20+1 448 €+2 331 €-883 €
21+1 448 €+2 453 €-1 005 €
22+1 448 €+2 577 €-1 129 €
23+1 448 €+2 706 €-1 258 €
24+1 448 €+2 837 €-1 389 €
25+1 448 €+2 973 €-1 525 €
Total+36 200 €+26 237 €+9 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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