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Appartement 4 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface82m²
Coût Total156 600€
Loyer Annuel12 735€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 768,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 82 m²

Exclusivité Nestenn ! Vénissieux - Secteur Les Minguettes - Résidence Caravelle : Bel appartement T4 traversant de 84 m² idéalement expose avec grand balcon. Il offre un spacieux et lumineux séjour donnant sur un balcon de 12 m², une cuisine récente indépendante aménagée avec cellier, trois grandes chambres avec accès au balcon, WC, salle de bains, nombreux rangements et une cave en sous-sol. Stationnement facile et sécurisé au pied de la résidence. N'attendez plus pour contacter votre agence Nestenn de Vénissieux.

Surface : 82 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 176 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/06/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.696545, 4.870081
Total : 156 600€
Prix d'acquisition : 145 000€
Valeur du bien : 145 000€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1061€/mois
Loyer annuel estimé : 12735€/an
Fourchette totale : 876€ - 1285€/mois
Fourchette annuelle : 10516€ - 15422€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 559,14 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 849 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :+17 151€ (+13.4%)
Marge achat-revente :-28 751€ (-22.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :786,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 832,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 349,51€
Coût de l'assurance :13 702,50€
Taxe foncière : 1 273,50€/an
Soit par mois : 106,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 061,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 061 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 735 €/an
Calcul : 1 061 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 459 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 273 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 7 281 €/an
Revenus locatifs : +12 735 €
Charges déductibles : -7 281 €
Résultat foncier : 5 454 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 735 €7 286 €5 464 €5 449 €---
212 990 €7 143 €5 322 €5 847 €---
313 249 €6 995 €5 174 €6 254 €---
413 514 €6 842 €5 021 €6 672 €---
513 785 €6 684 €4 862 €7 101 €---
614 060 €6 520 €4 698 €7 541 €---
714 342 €6 350 €4 528 €7 992 €---
814 628 €6 174 €4 352 €8 455 €---
914 921 €5 991 €4 170 €8 930 €---
1015 219 €5 802 €3 981 €9 417 €---
1115 524 €5 606 €3 785 €9 918 €---
1215 834 €5 404 €3 582 €10 431 €---
1316 151 €5 193 €3 372 €10 958 €---
1416 474 €4 976 €3 154 €11 498 €---
1516 804 €4 750 €2 929 €12 053 €---
1617 140 €4 517 €2 695 €12 623 €---
1717 482 €4 275 €2 453 €13 207 €---
1817 832 €4 024 €2 203 €13 808 €---
1918 189 €3 765 €1 943 €14 424 €---
2018 552 €3 496 €1 674 €15 057 €---
2118 924 €3 217 €1 396 €15 706 €---
2219 302 €2 929 €1 107 €16 373 €---
2319 688 €2 630 €808 €17 058 €---
2420 082 €2 320 €499 €17 761 €---
2520 483 €2 000 €178 €18 484 €---
TOTAL407 906 €124 889 €79 350 €283 016 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 016 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 674 €+1 635 €+1 039 €
2+2 674 €+1 754 €+920 €
3+2 674 €+1 876 €+798 €
4+2 674 €+2 002 €+672 €
5+2 674 €+2 130 €+544 €
6+2 674 €+2 262 €+412 €
7+2 674 €+2 398 €+276 €
8+2 674 €+2 536 €+138 €
9+2 674 €+2 679 €-5 €
10+2 674 €+2 825 €-151 €
11+2 674 €+2 975 €-301 €
12+2 674 €+3 129 €-455 €
13+2 674 €+3 287 €-613 €
14+2 674 €+3 449 €-775 €
15+2 674 €+3 616 €-942 €
16+2 674 €+3 787 €-1 113 €
17+2 674 €+3 962 €-1 288 €
18+2 674 €+4 142 €-1 468 €
19+2 674 €+4 327 €-1 653 €
20+2 674 €+4 517 €-1 843 €
21+2 674 €+4 712 €-2 038 €
22+2 674 €+4 912 €-2 238 €
23+2 674 €+5 117 €-2 443 €
24+2 674 €+5 328 €-2 654 €
25+2 674 €+5 545 €-2 871 €
Total+66 850 €+84 905 €+-18 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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