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Appartement 4 pièces 82 m²

VilleVénissieux (69)
Surface82
Coût Total156 600
Loyer Annuel12 735
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+123
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 768,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 82 m²

Exclusivité Nestenn ! Vénissieux - Secteur Les Minguettes - Résidence Caravelle : Bel appartement T4 traversant de 84 m² idéalement expose avec grand balcon. Il offre un spacieux et lumineux séjour donnant sur un balcon de 12 m², une cuisine récente indépendante aménagée avec cellier, trois grandes chambres avec accès au balcon, WC, salle de bains, nombreux rangements et une cave en sous-sol. Stationnement facile et sécurisé au pied de la résidence. N'attendez plus pour contacter votre agence Nestenn de Vénissieux.

Surface : 82 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 176 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/06/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.696545, 4.870081
Total : 156 600
Prix d'acquisition : 145 000
Valeur du bien : 145 000
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1061€/mois
Loyer annuel estimé : 12735€/an
Fourchette totale : 876€ - 1285€/mois
Fourchette annuelle : 10516€ - 15422€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 559,14 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 849
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :+17 151 (+13.4%)
Marge achat-revente :-28 751€ (-22.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :786,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 832,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 349,51
Coût de l'assurance :13 702,50
Taxe foncière : 1 273,50€/an
Soit par mois : 106,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 061,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 061 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 735 €/an
Calcul : 1 061 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 459 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 600 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 273 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 7 281 €/an
Revenus locatifs : +12 735
Charges déductibles : -7 281
Résultat foncier : 5 454 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 7357 2865 4645 449---
212 9907 1435 3225 847---
313 2496 9955 1746 254---
413 5146 8425 0216 672---
513 7856 6844 8627 101---
614 0606 5204 6987 541---
714 3426 3504 5287 992---
814 6286 1744 3528 455---
914 9215 9914 1708 930---
1015 2195 8023 9819 417---
1115 5245 6063 7859 918---
1215 8345 4043 58210 431---
1316 1515 1933 37210 958---
1416 4744 9763 15411 498---
1516 8044 7502 92912 053---
1617 1404 5172 69512 623---
1717 4824 2752 45313 207---
1817 8324 0242 20313 808---
1918 1893 7651 94314 424---
2018 5523 4961 67415 057---
2118 9243 2171 39615 706---
2219 3022 9291 10716 373---
2319 6882 63080817 058---
2420 0822 32049917 761---
2520 4832 00017818 484---
TOTAL407 906124 88979 350283 0160Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 016
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 674+1 635+1 039
2+2 674+1 754+920
3+2 674+1 876+798
4+2 674+2 002+672
5+2 674+2 130+544
6+2 674+2 262+412
7+2 674+2 398+276
8+2 674+2 536+138
9+2 674+2 679-5
10+2 674+2 825-151
11+2 674+2 975-301
12+2 674+3 129-455
13+2 674+3 287-613
14+2 674+3 449-775
15+2 674+3 616-942
16+2 674+3 787-1 113
17+2 674+3 962-1 288
18+2 674+4 142-1 468
19+2 674+4 327-1 653
20+2 674+4 517-1 843
21+2 674+4 712-2 038
22+2 674+4 912-2 238
23+2 674+5 117-2 443
24+2 674+5 328-2 654
25+2 674+5 545-2 871
Total+66 850+84 905+-18 055
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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