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Chalons En Champagne - Centre Ville - Appartement T2 en duplex

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface49m²
Coût Total94 680€
Loyer Annuel7 150€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 500 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez ce charmant appartement en duplex T2 de 49m² situé en centre-ville idéal pour un premier achat ou un investissement locatif dans une petite copropriété. il est partiellement meublé et prêt à vivre ou à louer. il nécessite un léger refraîchissement pour valoriser l'ensemble. Excellent rapport qualité/prix. N'attendez plus pour visiter ce bien plein de potentiel avec Sophie

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 39 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 760.00 et 1080.00 sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Hestia Immobilier : Sophie SZULIK Agent commercial (Entreprise individuelle) RCP ADC 000 025

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.956086, 4.363767
Total : 94 680€
Prix d'acquisition : 73 500€
Travaux : 15 300€
Valeur du bien : 88 800€
Frais de notaire : 5 880€
Coût estimé : 5 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7150€/an
Fourchette totale : 470€ - 755€/mois
Fourchette annuelle : 5641€ - 9062€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 458,22 €/m²
Basé sur :296 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 453 €
Prix d'achat :73 500 €
Décote à l'achat :+2 047€ (+2.9%)
Marge achat-revente :-23 227€ (-32.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 491,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 488,68€
Coût de l'assurance :8 284,50€
Taxe foncière : 715,02€/an
Soit par mois : 59,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 595,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 551,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture fraîche mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 300 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre (12 m²): 50€/m² × 12 = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon (20 m²): 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 150 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 680 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 431 €
Revenus locatifs : +7 150 €
Charges déductibles : -19 431 €
Résultat foncier Année 1 : -12 280 €(Déficit de 12 280 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 580 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 131 €/an
Revenus locatifs : +7 150 €
Charges déductibles : -4 131 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 020 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1580.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 775 €(65% de 73 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 737 €/an
Calcul : 47 775 € × 3,636% = 1 737 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 150 €19 434 €3 087 €-12 283 €10 700 €1 583 €1 583 €
27 293 €4 050 €3 004 €3 243 €---
37 439 €3 965 €2 918 €3 474 €---
47 588 €3 876 €2 829 €3 712 €---
57 740 €3 784 €2 738 €3 955 €---
67 894 €3 689 €2 643 €4 205 €---
78 052 €3 591 €2 545 €4 461 €---
88 213 €3 490 €2 444 €4 723 €---
98 378 €3 386 €2 339 €4 992 €---
108 545 €3 277 €2 231 €5 268 €---
118 716 €3 166 €2 119 €5 550 €---
128 890 €3 050 €2 004 €5 840 €---
139 068 €2 931 €1 884 €6 137 €---
149 250 €2 807 €1 761 €6 442 €---
159 435 €2 680 €1 634 €6 755 €---
169 623 €2 548 €1 502 €7 075 €---
179 816 €2 412 €1 366 €7 404 €---
1810 012 €2 271 €1 225 €7 741 €---
1910 212 €2 126 €1 079 €8 087 €---
2010 416 €1 975 €929 €8 441 €---
2110 625 €1 820 €774 €8 805 €---
2210 837 €1 659 €613 €9 178 €---
2311 054 €1 493 €447 €9 561 €---
2411 275 €1 322 €276 €9 953 €---
2511 501 €1 145 €98 €10 356 €---
TOTAL229 023 €85 949 €44 489 €143 074 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 074 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 502 €-3 210 €+4 712 €
2+1 502 €+498 €+1 004 €
3+1 502 €+1 042 €+460 €
4+1 502 €+1 114 €+388 €
5+1 502 €+1 187 €+315 €
6+1 502 €+1 261 €+241 €
7+1 502 €+1 338 €+164 €
8+1 502 €+1 417 €+85 €
9+1 502 €+1 498 €+4 €
10+1 502 €+1 580 €-78 €
11+1 502 €+1 665 €-163 €
12+1 502 €+1 752 €-250 €
13+1 502 €+1 841 €-339 €
14+1 502 €+1 933 €-431 €
15+1 502 €+2 026 €-524 €
16+1 502 €+2 123 €-621 €
17+1 502 €+2 221 €-719 €
18+1 502 €+2 322 €-820 €
19+1 502 €+2 426 €-924 €
20+1 502 €+2 532 €-1 030 €
21+1 502 €+2 641 €-1 139 €
22+1 502 €+2 753 €-1 251 €
23+1 502 €+2 868 €-1 366 €
24+1 502 €+2 986 €-1 484 €
25+1 502 €+3 107 €-1 605 €
Total+37 550 €+42 922 €+-5 372 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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