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Détails du bien

Bien expiré
VilleBâtie-vieille, Châteauvieux, Freissinouse, Gap, Neffes, Pelleautier, Rambaud, Rochette (05)
Surface103m²
Coût Total153 968€
Loyer Annuel10 922€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 600 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 869,9 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A sasir! Tallard Immo vous propose à Chauffayer une bâtisse de caractère à rénover offrant un plateau vouté en rdc ( 5 pièces) d'environ 100 m² + grange au dessus 100 m². Possibilité de créer plusieurs logements.  Avantage fiscal : Pas de frais de notaires sur nos honoraires volontairement déclarés à la charge de l'acquéreur.

Ville : Bâtie-vieille, Châteauvieux, Freissinouse, Gap, Neffes, Pelleautier, Rambaud, Rochette
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05000
Total : 153 968€
Prix d'acquisition : 89 600€
Travaux : 57 200€
Valeur du bien : 146 800€
Frais de notaire : 7 168€
Coût estimé : 7 168€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 11.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 910€/mois
Loyer annuel estimé : 10922€/an
Fourchette totale : 671€ - 1235€/mois
Fourchette annuelle : 8051€ - 14816€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 968€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,49€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 809,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 272,03€
Coût de l'assurance :11 547,60€
Taxe foncière : 1 092,18€/an
Soit par mois : 91,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 910,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 900,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 640 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Réparation murs
Réparation et peinture des murs du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant des réparations
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + ajout de prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 200 €(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gap (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 910 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 922 €/an
Calcul : 910 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 968 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 092 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 075 €
Revenus locatifs : +10 922 €
Charges déductibles : -64 075 €
Résultat foncier Année 1 : -53 154 €(Déficit de 53 154 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 754 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 875 €/an
Revenus locatifs : +10 922 €
Charges déductibles : -6 875 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 046 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31753.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 240 €(65% de 89 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 118 €/an
Calcul : 58 240 € × 3,636% = 2 118 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 922 €64 080 €5 326 €-53 159 €21 400 €31 759 €31 759 €
211 140 €6 741 €5 187 €4 399 €--27 359 €
311 363 €6 596 €5 042 €4 767 €--22 593 €
411 590 €6 447 €4 893 €5 144 €--17 449 €
511 822 €6 292 €4 738 €5 530 €--11 919 €
612 059 €6 131 €4 577 €5 927 €--5 992 €
712 300 €5 965 €4 411 €6 335 €---
812 546 €5 793 €4 239 €6 753 €---
912 797 €5 615 €4 061 €7 182 €---
1013 053 €5 430 €3 876 €7 622 €---
1113 314 €5 239 €3 685 €8 074 €---
1213 580 €5 041 €3 487 €8 539 €---
1313 851 €4 836 €3 282 €9 015 €---
1414 128 €4 624 €3 070 €9 504 €---
1514 411 €4 404 €2 850 €10 007 €---
1614 699 €4 177 €2 623 €10 523 €---
1714 993 €3 941 €2 387 €11 052 €---
1815 293 €3 697 €2 143 €11 596 €---
1915 599 €3 444 €1 890 €12 155 €---
2015 911 €3 182 €1 628 €12 729 €---
2116 229 €2 911 €1 357 €13 318 €---
2216 554 €2 631 €1 076 €13 923 €---
2316 885 €2 340 €786 €14 545 €---
2417 223 €2 039 €485 €15 184 €---
2517 567 €1 727 €173 €15 840 €---
TOTAL349 828 €173 324 €77 272 €176 504 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 504 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 922 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 294 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 294 €-6 420 €+8 714 €
2+2 294 €0 €+2 294 €
3+2 294 €0 €+2 294 €
4+2 294 €0 €+2 294 €
5+2 294 €0 €+2 294 €
6+2 294 €0 €+2 294 €
7+2 294 €+103 €+2 191 €
8+2 294 €+2 026 €+268 €
9+2 294 €+2 155 €+139 €
10+2 294 €+2 287 €+7 €
11+2 294 €+2 422 €-128 €
12+2 294 €+2 562 €-268 €
13+2 294 €+2 705 €-411 €
14+2 294 €+2 851 €-557 €
15+2 294 €+3 002 €-708 €
16+2 294 €+3 157 €-863 €
17+2 294 €+3 316 €-1 022 €
18+2 294 €+3 479 €-1 185 €
19+2 294 €+3 646 €-1 352 €
20+2 294 €+3 819 €-1 525 €
21+2 294 €+3 995 €-1 701 €
22+2 294 €+4 177 €-1 883 €
23+2 294 €+4 364 €-2 070 €
24+2 294 €+4 555 €-2 261 €
25+2 294 €+4 752 €-2 458 €
Total+57 350 €+52 951 €+4 399 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 157 jours
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