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Appartement Saint Ouen L Aumone 4 pièce(s) 75 m2

VilleSaint-Ouen-l'Aumône (95)
Surface76m²
Coût Total180 760€
Loyer Annuel14 518€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 171,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur, Nombre d'égages : 10, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

LAFORÊT Saint-Ouen L'Aumône vous propose de découvrir ce bel appartement de 4 pièces idéalement situé. Il offre de beaux volumes baignés de lumière grâce à un séjour lumineux ouvrant directement sur un agréable balcon. La disposition actuelle comprend un salon modulable pouvant être transformé en chambre supplémentaire, deux belles chambres, une cuisine indépendante avec la possibilité d'être ouverte sur la pièce de vie, une salle d'eau, des WC séparés ainsi que de nombreux rangements pratiques. Équipé d'un double vitrage et de volets roulants électriques, ce bien nécessite quelques travaux pour révéler tout son potentiel. Un emplacement de stationnement en sous-sol complète l'ensemble. Les écoles maternelle et primaire ainsi que la gare desservie par les Lignes H et C se trouvent à seulement 2 minutes à pied. Vous bénéficiez également d'un accès rapide à la Ligne J en 10 minutes à pied, tout comme aux grands axes routiers N184 et A15 situés à quelques minutes en voiture. Copropriété de 263 lots - dont 171 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3940.00 euros. Philippe AFONSO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 908702731 - Pontoise. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/355923.pdf

Ville : Saint-Ouen-l'Aumône
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95310
Coordonnées : 49.044952, 2.110094
Total : 180 760€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 2 560€
Valeur du bien : 167 560€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.47€ - 18.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1210€/mois
Loyer annuel estimé : 14518€/an
Fourchette totale : 1024€ - 1430€/mois
Fourchette annuelle : 12286€ - 17155€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 918,69 €/m²
Basé sur :176 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 820 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-56 820€ (-25.6%)
Marge achat-revente :41 060€ (18.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :884,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :72,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 957,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 649,10€
Coût de l'assurance :21 691,20€
Taxe foncière : 1 451,78€/an
Soit par mois : 120,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 328,33€/mois
Soit par an : 3 939,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 209,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 406,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 102 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - papier peint usé nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant des améliorations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 560 €(34 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Robinetterie: 1 unité × 150€ = 150€, Peinture murs: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: 210€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Ouen-l'Aumône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 518 €/an
Calcul : 1 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 760 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 868 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 452 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 940 €/an
Calcul : 328 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 690 €
Revenus locatifs : +14 518 €
Charges déductibles : -14 690 €
Résultat foncier Année 1 : -172 €(Déficit de 172 €)
Imputable sur revenu global : 172 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 130 €/an
Revenus locatifs : +14 518 €
Charges déductibles : -12 130 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 388 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 518 €14 695 €5 876 €-178 €178 €--
214 808 €11 977 €5 718 €2 831 €---
315 104 €11 813 €5 554 €3 291 €---
415 406 €11 644 €5 385 €3 762 €---
515 714 €11 470 €5 210 €4 245 €---
616 029 €11 289 €5 030 €4 740 €---
716 349 €11 102 €4 843 €5 247 €---
816 676 €10 910 €4 650 €5 767 €---
917 010 €10 710 €4 451 €6 300 €---
1017 350 €10 504 €4 245 €6 846 €---
1117 697 €10 292 €4 032 €7 406 €---
1218 051 €10 072 €3 812 €7 979 €---
1318 412 €9 844 €3 585 €8 568 €---
1418 780 €9 610 €3 350 €9 171 €---
1519 156 €9 367 €3 107 €9 789 €---
1619 539 €9 116 €2 857 €10 423 €---
1719 930 €8 857 €2 597 €11 073 €---
1820 328 €8 589 €2 330 €11 739 €---
1920 735 €8 312 €2 053 €12 423 €---
2021 150 €8 026 €1 767 €13 123 €---
2121 573 €7 731 €1 471 €13 842 €---
2222 004 €7 425 €1 166 €14 579 €---
2322 444 €7 109 €850 €15 335 €---
2422 893 €6 783 €524 €16 110 €---
2523 351 €6 446 €187 €16 905 €---
TOTAL465 008 €243 694 €84 649 €221 315 €178 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 53 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 518 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 049 €-53 €+3 102 €
2+3 049 €+849 €+2 200 €
3+3 049 €+987 €+2 062 €
4+3 049 €+1 129 €+1 920 €
5+3 049 €+1 273 €+1 776 €
6+3 049 €+1 422 €+1 627 €
7+3 049 €+1 574 €+1 475 €
8+3 049 €+1 730 €+1 319 €
9+3 049 €+1 890 €+1 159 €
10+3 049 €+2 054 €+995 €
11+3 049 €+2 222 €+827 €
12+3 049 €+2 394 €+655 €
13+3 049 €+2 570 €+479 €
14+3 049 €+2 751 €+298 €
15+3 049 €+2 937 €+112 €
16+3 049 €+3 127 €-78 €
17+3 049 €+3 322 €-273 €
18+3 049 €+3 522 €-473 €
19+3 049 €+3 727 €-678 €
20+3 049 €+3 937 €-888 €
21+3 049 €+4 153 €-1 104 €
22+3 049 €+4 374 €-1 325 €
23+3 049 €+4 600 €-1 551 €
24+3 049 €+4 833 €-1 784 €
25+3 049 €+5 071 €-2 022 €
Total+76 225 €+66 394 €+9 831 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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