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Maison à vendre

VilleBais (53)
Surface107m²
Coût Total111 112€
Loyer Annuel8 315€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 900 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 513,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Jardin, Terrasse

A 5 min de Bais, en Mayenne, venez découvrir cette maison de bourg à rénover d'environ 105 m² habitables offrant une entrée, un salon, une cuisine, une véranda, buanderie, deux belles chambres, une salle de bains, deux wc, une cave et un grenier avec une belle hauteur sous plafond. En extérieur vous pourrez profiter d'un jardin attenant avec une dépendance et un puits. A visiter. Classe énergie : E (au 1er janvier 2026). Son prix est de 54 900 euros dont 4 900 euros TTC d'honoraires d'agence (9.80%) à la charge de l'acquéreur. Pour plus d'informations, contactez l'agence Breton & Jeanneau de Bais au en précisant la référence 18281P. (9.80 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bais
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53160
Coordonnées : 48.249813, -0.353025
Total : 111 112€
Prix d'acquisition : 54 900€
Travaux : 51 820€
Valeur du bien : 106 720€
Frais de notaire : 4 392€
Coût estimé : 4 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 693€/mois
Loyer annuel estimé : 8315€/an
Fourchette totale : 534€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 6406€ - 10793€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :606,62 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 908 €
Prix d'achat :54 900 €
Décote à l'achat :-10 008€ (-15.4%)
Marge achat-revente :-46 204€ (-71.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 112€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,78€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 575,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 094,31€
Coût de l'assurance :8 333,40€
Taxe foncière : 831,50€/an
Soit par mois : 69,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 692,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, y compris carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, réparation des fissures
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et plusieurs prises
Raison: Normes électriques non respectées - sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie vétuste
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Plomberie vétuste - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 820 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 420€
    Isolation combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 693 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 315 €/an
Calcul : 693 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 675 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 112 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 832 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 659 €
Revenus locatifs : +8 315 €
Charges déductibles : -56 659 €
Résultat foncier Année 1 : -48 344 €(Déficit de 48 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 944 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 839 €/an
Revenus locatifs : +8 315 €
Charges déductibles : -4 839 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26944.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 685 €(65% de 54 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 298 €/an
Calcul : 35 685 € × 3,636% = 1 298 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 315 €56 663 €3 678 €-48 348 €21 400 €26 948 €26 948 €
28 481 €4 745 €3 580 €3 737 €--23 211 €
38 651 €4 643 €3 478 €4 008 €--19 203 €
48 824 €4 538 €3 373 €4 286 €--14 917 €
59 000 €4 429 €3 264 €4 571 €--10 346 €
69 180 €4 317 €3 152 €4 864 €--5 482 €
79 364 €4 201 €3 036 €5 163 €--319 €
89 551 €4 080 €2 916 €5 471 €---
99 742 €3 956 €2 791 €5 786 €---
109 937 €3 828 €2 663 €6 110 €---
1110 136 €3 695 €2 530 €6 441 €---
1210 339 €3 557 €2 393 €6 781 €---
1310 545 €3 415 €2 251 €7 130 €---
1410 756 €3 268 €2 104 €7 488 €---
1510 971 €3 117 €1 952 €7 855 €---
1611 191 €2 960 €1 795 €8 231 €---
1711 415 €2 797 €1 632 €8 618 €---
1811 643 €2 629 €1 464 €9 014 €---
1911 876 €2 456 €1 291 €9 420 €---
2012 113 €2 276 €1 111 €9 837 €---
2112 356 €2 090 €926 €10 265 €---
2212 603 €1 898 €734 €10 704 €---
2312 855 €1 700 €535 €11 155 €---
2413 112 €1 495 €330 €11 617 €---
2513 374 €1 282 €118 €12 092 €---
TOTAL266 332 €134 035 €53 094 €132 297 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 746 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 746 €-6 420 €+8 166 €
2+1 746 €0 €+1 746 €
3+1 746 €0 €+1 746 €
4+1 746 €0 €+1 746 €
5+1 746 €0 €+1 746 €
6+1 746 €0 €+1 746 €
7+1 746 €0 €+1 746 €
8+1 746 €+1 546 €+200 €
9+1 746 €+1 736 €+10 €
10+1 746 €+1 833 €-87 €
11+1 746 €+1 932 €-186 €
12+1 746 €+2 034 €-288 €
13+1 746 €+2 139 €-393 €
14+1 746 €+2 246 €-500 €
15+1 746 €+2 356 €-610 €
16+1 746 €+2 469 €-723 €
17+1 746 €+2 585 €-839 €
18+1 746 €+2 704 €-958 €
19+1 746 €+2 826 €-1 080 €
20+1 746 €+2 951 €-1 205 €
21+1 746 €+3 080 €-1 334 €
22+1 746 €+3 211 €-1 465 €
23+1 746 €+3 346 €-1 600 €
24+1 746 €+3 485 €-1 739 €
25+1 746 €+3 628 €-1 882 €
Total+43 650 €+39 689 €+3 961 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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