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Maison - 7 pièce(s) - 185 m²

VilleOlonzac (34)
Surface185m²
Coût Total257 380€
Loyer Annuel19 046€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 913,51 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement située au centre du charmant village de Olonzac, cette belle maison de maître allie le cachet de l'ancien au confort moderne. Un bien rare, au charme indéniable, parfait pour une grande famille ou pour un projet de maison d'hôtes. Dès l'entrée, vous serez séduits par un magnifique couloir traversant aux carreaux de ciment d'origine, témoignant de l'authenticité et du caractère de cette demeure. Un salon lumineux et chaleureux Une salle à manger conviviale Une cuisine spacieuse, idéale pour les amateurs de gastronomie Cinq grandes chambres (possibilité d'en aménager une sixième) Une remise de 18 m², pratique pour du rangement ou un atelier Le tout est parfaitement chauffé grâce à un poêle à granulés, assurant un confort optimal tout au long de l'année. La climatisation est présente également Côté extérieur, vous profiterez de deux terrasses, dont une très grande, idéale pour vos repas en plein air, vos moments de détente ou vos soirées d'été. Un bien de caractère, rare sur le secteur, à découvrir sans tarder. Sophie HAUTEFEUILLE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 434793527 - Narbonne.

Année de construction : 0 Numéro de mandat : 548

  • Visite virtuelle :
  • Lien visite à 360 :
Ville : Olonzac
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34210
Coordonnées : 43.283970, 2.730503
Total : 257 380€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 74 860€
Valeur du bien : 243 860€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 8.58€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1587€/mois
Loyer annuel estimé : 19046€/an
Fourchette totale : 1201€ - 2098€/mois
Fourchette annuelle : 14411€ - 25172€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 542 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :285 270 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-116 270€ (-40.8%)
Marge achat-revente :27 890€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 259,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :102,95€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 362,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 529,91€
Coût de l'assurance :30 885,60€
Taxe foncière : 1 904,60€/an
Soit par mois : 158,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 587,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 521,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et du carrelage
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 3/5 visible - mise à jour du mobilier souhaitable
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Entretien
Réparation des joints de carrelage sur la terrasse
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - entretien nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 860 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:23 000€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1000€ = 23000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:960€
    Rénovation légère salle à manger: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Terrasse:1 200€
    Réparation joints carrelage terrasse: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Olonzac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 587 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 046 €/an
Calcul : 1 587 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 358 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 380 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 235 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 905 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 358 €
Revenus locatifs : +19 046 €
Charges déductibles : -86 358 €
Résultat foncier Année 1 : -67 312 €(Déficit de 67 312 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 912 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 498 €/an
Revenus locatifs : +19 046 €
Charges déductibles : -11 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 548 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45912.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 046 €86 367 €8 367 €-67 321 €21 400 €45 921 €45 921 €
219 427 €11 281 €8 141 €8 146 €--37 775 €
319 815 €11 048 €7 908 €8 767 €--29 008 €
420 212 €10 807 €7 667 €9 404 €--19 603 €
520 616 €10 559 €7 419 €10 057 €--9 546 €
621 028 €10 302 €7 162 €10 727 €---
721 449 €10 036 €6 896 €11 413 €---
821 878 €9 761 €6 621 €12 117 €---
922 315 €9 478 €6 338 €12 838 €---
1022 762 €9 184 €6 044 €13 577 €---
1123 217 €8 881 €5 741 €14 336 €---
1223 681 €8 568 €5 428 €15 113 €---
1324 155 €8 245 €5 105 €15 910 €---
1424 638 €7 910 €4 770 €16 728 €---
1525 131 €7 565 €4 425 €17 566 €---
1625 633 €7 207 €4 067 €18 426 €---
1726 146 €6 838 €3 698 €19 308 €---
1826 669 €6 457 €3 317 €20 212 €---
1927 202 €6 063 €2 923 €21 139 €---
2027 746 €5 656 €2 516 €22 091 €---
2128 301 €5 235 €2 095 €23 066 €---
2228 867 €4 800 €1 660 €24 067 €---
2329 445 €4 350 €1 210 €25 094 €---
2430 034 €3 886 €746 €26 148 €---
2530 634 €3 406 €266 €27 228 €---
TOTAL610 048 €273 890 €120 530 €336 158 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 336 158 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 000 €-6 420 €+10 420 €
2+4 000 €0 €+4 000 €
3+4 000 €0 €+4 000 €
4+4 000 €0 €+4 000 €
5+4 000 €0 €+4 000 €
6+4 000 €+354 €+3 646 €
7+4 000 €+3 424 €+576 €
8+4 000 €+3 635 €+365 €
9+4 000 €+3 851 €+149 €
10+4 000 €+4 073 €-73 €
11+4 000 €+4 301 €-301 €
12+4 000 €+4 534 €-534 €
13+4 000 €+4 773 €-773 €
14+4 000 €+5 018 €-1 018 €
15+4 000 €+5 270 €-1 270 €
16+4 000 €+5 528 €-1 528 €
17+4 000 €+5 792 €-1 792 €
18+4 000 €+6 064 €-2 064 €
19+4 000 €+6 342 €-2 342 €
20+4 000 €+6 627 €-2 627 €
21+4 000 €+6 920 €-2 920 €
22+4 000 €+7 220 €-3 220 €
23+4 000 €+7 528 €-3 528 €
24+4 000 €+7 844 €-3 844 €
25+4 000 €+8 168 €-4 168 €
Total+100 000 €+100 847 €+-847 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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