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Appartement 2 pièces 44 m²

VilleNevers (58)
Surface44m²
Coût Total71 308€
Loyer Annuel6 100€
Rentabilité8.55%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 57 600 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 309,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 44 m²

A vendre, NEVERS,F2 de 44m² en très bon état, situé au 1er étage d'une résidence sécurisée proche boulevard Victor Hugo avec cave et place de parking . Composé d'une entrée avec placards, séjour avec porte fenêtre, cuisine aménagée et équipée (plaques de cuisson, hotte aspirante), chambre, salle de bains, WC indépendant. Emplacement pour la machine à laver. Les charges comprennent le chauffage, l'eau froide et l'eau chaude. Exclusivité GBimmobilier. Frederique Noël (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 44 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 235 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/06/2025

Consommation énergie primaire : 209 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 201 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 690 € et 990 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 47.000935, 3.155304
Total : 71 308€
Prix d'acquisition : 57 600€
Travaux : 9 100€
Valeur du bien : 66 700€
Frais de notaire : 4 608€
Coût estimé : 4 608€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6100€/an
Fourchette totale : 397€ - 652€/mois
Fourchette annuelle : 4759€ - 7818€/an
Rentabilité brute :8.55%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 023,91 €/m²
Basé sur :206 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 052 €
Prix d'achat :57 600 €
Décote à l'achat :+12 548€ (+27.9%)
Marge achat-revente :-26 256€ (-58.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 308€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :356,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 377,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 787,40€
Coût de l'assurance :6 239,45€
Taxe foncière : 609,98€/an
Soit par mois : 50,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 428,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager daté (plaques de cuisson, hotte aspirante) par des modèles plus récents et efficaces.
Quantité: 1 cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager daté, amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes et modernisation nécessaires.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 100 €(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Électroménager:3 500€
    Remplacement électroménager: 1 cuisine complète: 3500€ (prix moyen) incluant la main d'œuvre.
  • Salle de bain - Rénovation:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 600€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 400€.
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre).
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 100 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 464 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 308 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 610 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 424 €
Revenus locatifs : +6 100 €
Charges déductibles : -12 424 €
Résultat foncier Année 1 : -6 324 €(Déficit de 6 324 €)
Imputable sur revenu global : 6 324 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 324 €/an
Revenus locatifs : +6 100 €
Charges déductibles : -3 324 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 776 €/an
Prix d'achat du bien : 57 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 440 €(65% de 57 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 361 €/an
Calcul : 37 440 € × 3,636% = 1 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 100 €12 426 €2 467 €-6 327 €6 327 €--
26 222 €3 262 €2 402 €2 960 €---
36 346 €3 195 €2 335 €3 151 €---
46 473 €3 126 €2 266 €3 348 €---
56 603 €3 054 €2 194 €3 549 €---
66 735 €2 979 €2 120 €3 755 €---
76 869 €2 902 €2 043 €3 967 €---
87 007 €2 823 €1 963 €4 184 €---
97 147 €2 740 €1 881 €4 407 €---
107 290 €2 655 €1 795 €4 635 €---
117 436 €2 566 €1 707 €4 869 €---
127 584 €2 475 €1 615 €5 110 €---
137 736 €2 380 €1 520 €5 356 €---
147 891 €2 281 €1 422 €5 609 €---
158 049 €2 180 €1 320 €5 869 €---
168 210 €2 074 €1 215 €6 135 €---
178 374 €1 965 €1 105 €6 409 €---
188 541 €1 852 €992 €6 689 €---
198 712 €1 735 €875 €6 977 €---
208 886 €1 614 €754 €7 273 €---
219 064 €1 488 €629 €7 576 €---
229 245 €1 358 €499 €7 887 €---
239 430 €1 223 €364 €8 207 €---
249 619 €1 084 €224 €8 535 €---
259 811 €940 €80 €8 871 €---
TOTAL195 379 €66 376 €35 787 €129 002 €6 327 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 898 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 002 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 281 €-1 898 €+3 179 €
2+1 281 €+888 €+393 €
3+1 281 €+945 €+336 €
4+1 281 €+1 004 €+277 €
5+1 281 €+1 065 €+216 €
6+1 281 €+1 127 €+154 €
7+1 281 €+1 190 €+91 €
8+1 281 €+1 255 €+26 €
9+1 281 €+1 322 €-41 €
10+1 281 €+1 391 €-110 €
11+1 281 €+1 461 €-180 €
12+1 281 €+1 533 €-252 €
13+1 281 €+1 607 €-326 €
14+1 281 €+1 683 €-402 €
15+1 281 €+1 761 €-480 €
16+1 281 €+1 841 €-560 €
17+1 281 €+1 923 €-642 €
18+1 281 €+2 007 €-726 €
19+1 281 €+2 093 €-812 €
20+1 281 €+2 182 €-901 €
21+1 281 €+2 273 €-992 €
22+1 281 €+2 366 €-1 085 €
23+1 281 €+2 462 €-1 181 €
24+1 281 €+2 560 €-1 279 €
25+1 281 €+2 661 €-1 380 €
Total+32 025 €+38 701 €+-6 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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