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A Mauves sur Loire, maison à fort potentiel à rénover

VilleMauves-sur-Loire (44)
Surface100m²
Coût Total199 720€
Loyer Annuel12 592€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 340 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 5 pièces, 230 m² de terrain

A Mauves sur Loire, maison à fort potentiel, proche de la gare avec jardin de 150m² (env) Des travaux seront nécessaires pour rehabiliter facilement en 3 chambres avec pièce de vie et cuisine en Rdc Aujourd'hui cette maison comprend au rdc 1 cuisine, 1 pièce de vie, un bureau ,une terrasse un jardin d'environ 150m². A l'étage vous trouverez actuellement une sdb, un palier, une grande chambre de 24m² Ce bien est idéal pour les primo-accèdant, car vous beneficierez de nombreux prêts avantageux pour la rénovation de votre futur nid. A voir sans tarder. Contactez Sas Revo Immo - Massidda Vincent Ei - O786 964 883 - Plus d'informations sur (réf. ). Agent commercial Rsac Angers 522 862 119 - Honoraires : 8 000 € Ttc (6,35 %) inclus charge acquéreur (126 000 € hors honoraires) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Mauves-sur-Loire
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44470
Coordonnées : 47.295450, -1.393660
Total : 199 720€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 55 000€
Valeur du bien : 189 000€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 8.53€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1049€/mois
Loyer annuel estimé : 12592€/an
Fourchette totale : 853€ - 1291€/mois
Fourchette annuelle : 10232€ - 15496€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 954,55 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :295 455 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-161 455€ (-54.6%)
Marge achat-revente :95 735€ (32.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :975,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 031,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 893,80€
Coût de l'assurance :16 976,20€
Taxe foncière : 1 259,16€/an
Soit par mois : 104,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 049,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 136,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage fissuré et équipements obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 000 €(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:8 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€/fenêtre = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager et installation)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et installation)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 20€/m² = 400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mauves-sur-Loire (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 049 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 592 €/an
Calcul : 1 049 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 679 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 259 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 384 €
Revenus locatifs : +12 592 €
Charges déductibles : -63 384 €
Résultat foncier Année 1 : -50 793 €(Déficit de 50 793 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 393 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 384 €/an
Revenus locatifs : +12 592 €
Charges déductibles : -8 384 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29392.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 592 €63 391 €6 453 €-50 799 €21 400 €29 399 €29 399 €
212 843 €8 216 €6 278 €4 627 €--24 772 €
313 100 €8 036 €6 098 €5 064 €--19 708 €
413 362 €7 850 €5 912 €5 512 €--14 196 €
513 630 €7 658 €5 720 €5 972 €--8 225 €
613 902 €7 459 €5 521 €6 443 €--1 782 €
714 180 €7 254 €5 316 €6 926 €---
814 464 €7 042 €5 104 €7 422 €---
914 753 €6 823 €4 885 €7 930 €---
1015 048 €6 596 €4 658 €8 452 €---
1115 349 €6 363 €4 424 €8 986 €---
1215 656 €6 121 €4 183 €9 535 €---
1315 969 €5 871 €3 933 €10 098 €---
1416 289 €5 613 €3 675 €10 675 €---
1516 614 €5 347 €3 409 €11 268 €---
1616 947 €5 071 €3 133 €11 875 €---
1717 286 €4 787 €2 849 €12 499 €---
1817 631 €4 493 €2 555 €13 138 €---
1917 984 €4 189 €2 251 €13 795 €---
2018 344 €3 875 €1 937 €14 468 €---
2118 710 €3 551 €1 613 €15 159 €---
2219 085 €3 216 €1 278 €15 869 €---
2319 466 €2 870 €932 €16 596 €---
2419 856 €2 512 €574 €17 343 €---
2520 253 €2 143 €205 €18 110 €---
TOTAL403 312 €196 349 €92 894 €206 963 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 963 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 644 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 644 €-6 420 €+9 064 €
2+2 644 €0 €+2 644 €
3+2 644 €0 €+2 644 €
4+2 644 €0 €+2 644 €
5+2 644 €0 €+2 644 €
6+2 644 €0 €+2 644 €
7+2 644 €+1 543 €+1 101 €
8+2 644 €+2 227 €+417 €
9+2 644 €+2 379 €+265 €
10+2 644 €+2 535 €+109 €
11+2 644 €+2 696 €-52 €
12+2 644 €+2 861 €-217 €
13+2 644 €+3 029 €-385 €
14+2 644 €+3 203 €-559 €
15+2 644 €+3 380 €-736 €
16+2 644 €+3 563 €-919 €
17+2 644 €+3 750 €-1 106 €
18+2 644 €+3 942 €-1 298 €
19+2 644 €+4 138 €-1 494 €
20+2 644 €+4 340 €-1 696 €
21+2 644 €+4 548 €-1 904 €
22+2 644 €+4 761 €-2 117 €
23+2 644 €+4 979 €-2 335 €
24+2 644 €+5 203 €-2 559 €
25+2 644 €+5 433 €-2 789 €
Total+66 100 €+62 089 €+4 011 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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