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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMagland (74)
Surface127m²
Coût Total297 360€
Loyer Annuel17 844€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 417,32 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 4 chambres, Balcon, Terrasse, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud-est, TV par câble, Non meublé

Dans une copropriété de 10 lots située à Magland, découvrez cet appartement entièrement à rénover, de type T5 de 127 m², situé au 1er étage. Il se compose d’une spacieuse pièce de vie avec cuisine ouverte, donnant accès à une terrasse ainsi qu’à un balcon offrant une vue dégagée sur les Aravis, de trois chambres, d’une salle de bains et de WC séparés. Le bien est vendu avec une cave et une place de stationnement extérieur privative. Des travaux de rénovation sont à prévoir : reprise complète de l’électricité, de la plomberie ainsi que l’installation d’un système de chauffage. Les travaux importants de la copropriété seront réalisés, ce qui garantit l’absence de grosses dépenses à venir et des charges de copropriété maîtrisées.

Ville : Magland
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 45.998130, 6.636111
Total : 297 360€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 102 960€
Valeur du bien : 282 960€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.37€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1487€/mois
Loyer annuel estimé : 17844€/an
Fourchette totale : 1190€ - 1858€/mois
Fourchette annuelle : 14282€ - 22295€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 631,88 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :588 248 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-408 248€ (-69.4%)
Marge achat-revente :290 888€ (49.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 452,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 538,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 308,13€
Coût de l'assurance :26 019,00€
Taxe foncière : 1 784,42€/an
Soit par mois : 148,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 487,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 687,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 402 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 127 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Reprise complète de l'électricité pour mise aux normes
Quantité: 1 installation pour 127 m²
Raison: État 2/5 - Travaux nécessaires pour conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Reprise complète de la plomberie pour mise aux normes
Quantité: 1 installation pour 127 m²
Raison: État 2/5 - Travaux nécessaires pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 960 €(811 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1200€ = 15600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 740€
    Parquet flottant: 54 m² × 60€/m² = 3240€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 120€
    Peinture murs et plafonds: 54 m² × 30€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:19 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Plomberie:19 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magland (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 844 €/an
Calcul : 1 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 041 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 383 €
Revenus locatifs : +17 844 €
Charges déductibles : -115 383 €
Résultat foncier Année 1 : -97 539 €(Déficit de 97 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 76 139 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 423 €/an
Revenus locatifs : +17 844 €
Charges déductibles : -12 423 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 76138.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 844 €115 392 €9 607 €-97 548 €21 400 €76 148 €76 148 €
218 201 €12 173 €9 348 €6 028 €--70 120 €
318 565 €11 905 €9 079 €6 661 €--63 459 €
418 936 €11 628 €8 802 €7 309 €--56 150 €
519 315 €11 341 €8 516 €7 974 €--48 176 €
619 701 €11 045 €8 220 €8 656 €--39 520 €
720 095 €10 740 €7 915 €9 356 €--30 165 €
820 497 €10 424 €7 599 €10 073 €--20 092 €
920 907 €10 098 €7 273 €10 809 €--9 282 €
1021 325 €9 761 €6 936 €11 565 €---
1121 752 €9 413 €6 587 €12 339 €---
1222 187 €9 053 €6 228 €13 134 €---
1322 631 €8 681 €5 856 €13 950 €---
1423 083 €8 297 €5 472 €14 786 €---
1523 545 €7 900 €5 075 €15 645 €---
1624 016 €7 490 €4 665 €16 526 €---
1724 496 €7 066 €4 241 €17 430 €---
1824 986 €6 629 €3 804 €18 357 €---
1925 486 €6 177 €3 351 €19 309 €---
2025 996 €5 709 €2 884 €20 286 €---
2126 516 €5 227 €2 401 €21 289 €---
2227 046 €4 728 €1 903 €22 318 €---
2327 587 €4 212 €1 387 €23 374 €---
2428 139 €3 680 €855 €24 458 €---
2528 701 €3 130 €305 €25 571 €---
TOTAL571 555 €311 898 €138 308 €259 658 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 658 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 747 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 747 €-6 420 €+10 167 €
2+3 747 €0 €+3 747 €
3+3 747 €0 €+3 747 €
4+3 747 €0 €+3 747 €
5+3 747 €0 €+3 747 €
6+3 747 €0 €+3 747 €
7+3 747 €0 €+3 747 €
8+3 747 €0 €+3 747 €
9+3 747 €0 €+3 747 €
10+3 747 €+685 €+3 062 €
11+3 747 €+3 702 €+45 €
12+3 747 €+3 940 €-193 €
13+3 747 €+4 185 €-438 €
14+3 747 €+4 436 €-689 €
15+3 747 €+4 693 €-946 €
16+3 747 €+4 958 €-1 211 €
17+3 747 €+5 229 €-1 482 €
18+3 747 €+5 507 €-1 760 €
19+3 747 €+5 793 €-2 046 €
20+3 747 €+6 086 €-2 339 €
21+3 747 €+6 387 €-2 640 €
22+3 747 €+6 695 €-2 948 €
23+3 747 €+7 012 €-3 265 €
24+3 747 €+7 338 €-3 591 €
25+3 747 €+7 671 €-3 924 €
Total+93 675 €+77 897 €+15 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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