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Appartement à vendre

VilleMagland (74)
Surface127
Coût Total297 360
Loyer Annuel17 844
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-201
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 417,32 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 4 chambres, Balcon, Terrasse, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud-est, TV par câble, Non meublé

Dans une copropriété de 10 lots située à Magland, découvrez cet appartement entièrement à rénover, de type T5 de 127 m², situé au 1er étage. Il se compose d’une spacieuse pièce de vie avec cuisine ouverte, donnant accès à une terrasse ainsi qu’à un balcon offrant une vue dégagée sur les Aravis, de trois chambres, d’une salle de bains et de WC séparés. Le bien est vendu avec une cave et une place de stationnement extérieur privative. Des travaux de rénovation sont à prévoir : reprise complète de l’électricité, de la plomberie ainsi que l’installation d’un système de chauffage. Les travaux importants de la copropriété seront réalisés, ce qui garantit l’absence de grosses dépenses à venir et des charges de copropriété maîtrisées.

Ville : Magland
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 45.998130, 6.636111
Total : 297 360
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 102 960
Valeur du bien : 282 960
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.37€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1487€/mois
Loyer annuel estimé : 17844€/an
Fourchette totale : 1190€ - 1858€/mois
Fourchette annuelle : 14282€ - 22295€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 631,88 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :588 248
Prix d'achat :180 000
Décote à l'achat :-408 248 (-69.4%)
Marge achat-revente :290 888€ (49.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 452,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 538,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 308,13
Coût de l'assurance :26 019,00
Taxe foncière : 1 784,42€/an
Soit par mois : 148,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 487,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 687,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 402 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 127 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Reprise complète de l'électricité pour mise aux normes
Quantité: 1 installation pour 127 m²
Raison: État 2/5 - Travaux nécessaires pour conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Reprise complète de la plomberie pour mise aux normes
Quantité: 1 installation pour 127 m²
Raison: État 2/5 - Travaux nécessaires pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 960(811 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:17 600
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1200€ = 15600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 740
    Parquet flottant: 54 m² × 60€/m² = 3240€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 120
    Peinture murs et plafonds: 54 m² × 30€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:19 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Plomberie:19 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magland (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 844 €/an
Calcul : 1 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 360 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 041 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 383
Revenus locatifs : +17 844
Charges déductibles : -115 383
Résultat foncier Année 1 : -97 539(Déficit de 97 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 76 139
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 423 €/an
Revenus locatifs : +17 844
Charges déductibles : -12 423
Résultat foncier Années 2+ : 5 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 76138.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 844115 3929 607-97 54821 400 €76 148 €76 148 €
218 20112 1739 3486 028--70 120 €
318 56511 9059 0796 661--63 459 €
418 93611 6288 8027 309--56 150 €
519 31511 3418 5167 974--48 176 €
619 70111 0458 2208 656--39 520 €
720 09510 7407 9159 356--30 165 €
820 49710 4247 59910 073--20 092 €
920 90710 0987 27310 809--9 282 €
1021 3259 7616 93611 565---
1121 7529 4136 58712 339---
1222 1879 0536 22813 134---
1322 6318 6815 85613 950---
1423 0838 2975 47214 786---
1523 5457 9005 07515 645---
1624 0167 4904 66516 526---
1724 4967 0664 24117 430---
1824 9866 6293 80418 357---
1925 4866 1773 35119 309---
2025 9965 7092 88420 286---
2126 5165 2272 40121 289---
2227 0464 7281 90322 318---
2327 5874 2121 38723 374---
2428 1393 68085524 458---
2528 7013 13030525 571---
TOTAL571 555311 898138 308259 65821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 658
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 747 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 747-6 420+10 167
2+3 7470+3 747
3+3 7470+3 747
4+3 7470+3 747
5+3 7470+3 747
6+3 7470+3 747
7+3 7470+3 747
8+3 7470+3 747
9+3 7470+3 747
10+3 747+685+3 062
11+3 747+3 702+45
12+3 747+3 940-193
13+3 747+4 185-438
14+3 747+4 436-689
15+3 747+4 693-946
16+3 747+4 958-1 211
17+3 747+5 229-1 482
18+3 747+5 507-1 760
19+3 747+5 793-2 046
20+3 747+6 086-2 339
21+3 747+6 387-2 640
22+3 747+6 695-2 948
23+3 747+7 012-3 265
24+3 747+7 338-3 591
25+3 747+7 671-3 924
Total+93 675+77 897+15 778
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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