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En Haut-limousin joli corps de ferme au fort potentiel dans un village typique et préservé

Bien expiré
VilleBussière-poitevine, Darnac, Thiat (87)
Surface185
Coût Total181 110
Loyer Annuel15 604
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois+222
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 686,49 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Aux portes d'un village typique et préservé du Haut-limousin venez découvrir ce joli corps de ferme au fort potentiel qui vous apportera pleine satisfaction. Il se compose : Une spacieuse maison de construction traditionnelle ( Murs en pierres et charpente en chêne ) habitable de suite comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : un salon-salle à manger de 32m² avec poutres apparentes, cheminée et une porte-fenêtre donnant accès à une agréable terrasse, une grande cuisine équipée de 28,75m², une salle de bain (douche et baignoire) de 5m² et deux WC.
  • Au premier étage : une chambre de 16,5m², une chambre de 12,5m² avec placard intégré, une chambre de 16m² avec placard intégré, un large couloir de 16,5m² avec un grand placard, une salle d'eau de 5m², un WC et un grenier de 84,5m².
  • une cave Les huisseries sont en double vitrage. Attenante à cette habitation, une deuxième maison à rénover pouvant être aménagée en gîte comprenant :
  • Au rez-de-chaussée : une cuisine et une petite pièce de 37,5
  • A l'étage : une chambre de 12m², une chambre de 10m² et un grenier Un ensemble de belles granges et divers toits Un puits relié à une pompe Parc et jardin, le tout sur 1550m² Possibilité d'acquérir deux parcelles en nature de prairie de 2Ha20. Vous pourrez découvrir dans cette belle région Lathus-Saint-Rémy avec son aire de loisirs, les sites naturels magnifiques du roc d'Enfer et du saut de la Brame, Montmorillon avec son cœur historique, la Ferme de Villefavard centre culturel de rencontre, l'Isle Jourdain avec son viaduc pour tenter le saut à l'élastique et autres activités aquatiques, le circuit du Vigeant pour les amateurs de sport automobile, les charmants villages de Mortemart, de Montrol-Sénard, Le Dorat ...sans oublier la gastronomie de cette belle région. Les informations sur les risques auquel ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr
Ville : Bussière-poitevine, Darnac, Thiat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87320
Coordonnées : 46.223890, 0.957820
Total : 181 110
Prix d'acquisition : 127 000
Travaux : 43 950
Valeur du bien : 170 950
Frais de notaire : 10 160
Coût estimé : 10 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1300€/mois
Loyer annuel estimé : 15604€/an
Fourchette totale : 968€ - 1748€/mois
Fourchette annuelle : 11610€ - 20971€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 110
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 947,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 409,62
Coût de l'assurance :15 847,13
Taxe foncière : 1 560,38€/an
Soit par mois : 130,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 300,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :222,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 84,5 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement si nécessaire des fenêtres en double vitrage.
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon surface (environ 23 m²)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards et électroménager.
Quantité: cuisine complète (28,75 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine datée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 950(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 070
    Isolation combles: 84,5 m² × 60€/m² = 5070€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 580
    Fenêtres double vitrage: 23 m² × 60€/m² = 1380€, Main d'œuvre: 1200€ (estimation pour 23 m²)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 28,75 m² × 350€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 650✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 300 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 604 €/an
Calcul : 1 300 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 110 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 188
Revenus locatifs : +15 604
Charges déductibles : -52 188
Résultat foncier Année 1 : -36 584(Déficit de 36 584 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 184
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 238 €/an
Revenus locatifs : +15 604
Charges déductibles : -8 238
Résultat foncier Années 2+ : 7 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15183.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 60452 1946 049-36 59021 400 €15 190 €15 190 €
215 9168 0825 8887 833--7 356 €
316 2347 9165 7228 318---
416 5597 7445 5498 815---
516 8907 5655 3719 325---
617 2287 3815 1879 847---
717 5727 1904 99610 382---
817 9246 9934 79910 931---
918 2826 7894 59511 493---
1018 6486 5784 38412 070---
1119 0216 3604 16612 661---
1219 4016 1343 94013 267---
1319 7895 9013 70713 889---
1420 1855 6593 46514 526---
1520 5895 4103 21515 179---
1621 0015 1512 95715 849---
1721 4214 8842 69016 537---
1821 8494 6082 41317 241---
1922 2864 3222 12817 964---
2022 7324 0261 83218 706---
2123 1863 7201 52619 466---
2223 6503 4041 21020 246---
2324 1233 07788321 046---
2424 6062 73854421 867---
2525 0982 38819422 709---
TOTAL499 794186 21687 410313 57821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 578
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 277-6 420+9 697
2+3 2770+3 277
3+3 277+289+2 988
4+3 277+2 645+632
5+3 277+2 797+480
6+3 277+2 954+323
7+3 277+3 115+162
8+3 277+3 279-2
9+3 277+3 448-171
10+3 277+3 621-344
11+3 277+3 798-521
12+3 277+3 980-703
13+3 277+4 167-890
14+3 277+4 358-1 081
15+3 277+4 554-1 277
16+3 277+4 755-1 478
17+3 277+4 961-1 684
18+3 277+5 172-1 895
19+3 277+5 389-2 112
20+3 277+5 612-2 335
21+3 277+5 840-2 563
22+3 277+6 074-2 797
23+3 277+6 314-3 037
24+3 277+6 560-3 283
25+3 277+6 813-3 536
Total+81 925+94 073+-12 148
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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