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Vend T3 de 45 m2 Grenoble

VilleGrenoble (38)
Surface45m²
Coût Total107 935€
Loyer Annuel6 448€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 940 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 776,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T3 de 45,68 m2 à 5 minutes de l’hypercentre de Grenoble, 3 rue Louis le Cardonnel. Esprit Maison pour cette ancienne loge de gardiens rénové dans cour de bel immeuble ravalé au plus grand calme mais proche de toutes les commodités ( commerces, TRAM 1 minute à pied de l’arrêt Vallier Libération) 3 pièces comprenant: 2 chambres 1 salle d’eau 1 cave Appartement loué à ce jour et libéré pour juillet. Idéal pour location et/ou colocation. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir. Diagnostic énergétique et technique seront effectués après le départ du locataire. Montant des charges de copropriétés environ 400€ par an, aucun gros travaux n’est en prévision. Montant taxe foncière 2025, 1246 €. Prix de vente 79 940€ soit 1750€/m2. Je suis à votre disposition.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.179490, 5.715160
Total : 107 935€
Prix d'acquisition : 79 940€
Travaux : 21 600€
Valeur du bien : 101 540€
Frais de notaire : 6 395€
Coût estimé : 6 395€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 537€/mois
Loyer annuel estimé : 6448€/an
Fourchette totale : 419€ - 690€/mois
Fourchette annuelle : 5024€ - 8274€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 510,6 €/m²
Basé sur :1725 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 977 €
Prix d'achat :79 940 €
Décote à l'achat :-33 037€ (-29.2%)
Marge achat-revente :5 042€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 935€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 571,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 169,42€
Coût de l'assurance :9 444,31€
Taxe foncière : 1 246,00€/an
Soit par mois : 103,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 537,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et usés, y compris les placards et le plan de travail
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 600 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Revêtement de sol: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ (40% du coût matériaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 537 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 448 €/an
Calcul : 537 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 935 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 246 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 354 €
Revenus locatifs : +6 448 €
Charges déductibles : -27 354 €
Résultat foncier Année 1 : -20 906 €(Déficit de 20 906 €)
Imputable sur revenu global : 20 906 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 754 €/an
Revenus locatifs : +6 448 €
Charges déductibles : -5 754 €
Résultat foncier Années 2+ : 694 €/an
Prix d'achat du bien : 79 940 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 961 €(65% de 79 940 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 961 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 448 €27 358 €3 734 €-20 910 €20 910 €--
26 577 €5 660 €3 636 €917 €---
36 708 €5 559 €3 535 €1 150 €---
46 842 €5 454 €3 430 €1 389 €---
56 979 €5 345 €3 321 €1 634 €---
67 119 €5 233 €3 209 €1 886 €---
77 261 €5 116 €3 092 €2 145 €---
87 406 €4 995 €2 972 €2 411 €---
97 555 €4 870 €2 847 €2 684 €---
107 706 €4 741 €2 717 €2 965 €---
117 860 €4 607 €2 583 €3 253 €---
128 017 €4 468 €2 445 €3 549 €---
138 177 €4 325 €2 301 €3 853 €---
148 341 €4 176 €2 152 €4 165 €---
158 508 €4 022 €1 998 €4 486 €---
168 678 €3 862 €1 838 €4 816 €---
178 851 €3 697 €1 673 €5 154 €---
189 028 €3 526 €1 502 €5 503 €---
199 209 €3 349 €1 325 €5 860 €---
209 393 €3 165 €1 141 €6 228 €---
219 581 €2 975 €951 €6 606 €---
229 773 €2 778 €755 €6 994 €---
239 968 €2 575 €551 €7 394 €---
2410 168 €2 364 €340 €7 804 €---
2510 371 €2 145 €121 €8 226 €---
TOTAL206 525 €126 364 €54 169 €80 161 €20 910 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 273 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 161 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 354 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 354 €-6 273 €+7 627 €
2+1 354 €+275 €+1 079 €
3+1 354 €+345 €+1 009 €
4+1 354 €+417 €+937 €
5+1 354 €+490 €+864 €
6+1 354 €+566 €+788 €
7+1 354 €+644 €+710 €
8+1 354 €+723 €+631 €
9+1 354 €+805 €+549 €
10+1 354 €+889 €+465 €
11+1 354 €+976 €+378 €
12+1 354 €+1 065 €+289 €
13+1 354 €+1 156 €+198 €
14+1 354 €+1 250 €+104 €
15+1 354 €+1 346 €+8 €
16+1 354 €+1 445 €-91 €
17+1 354 €+1 546 €-192 €
18+1 354 €+1 651 €-297 €
19+1 354 €+1 758 €-404 €
20+1 354 €+1 868 €-514 €
21+1 354 €+1 982 €-628 €
22+1 354 €+2 098 €-744 €
23+1 354 €+2 218 €-864 €
24+1 354 €+2 341 €-987 €
25+1 354 €+2 468 €-1 114 €
Total+33 850 €+24 048 €+9 802 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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