Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Et si votre prochain chez-vous flottait au coeur de Nancy?

VilleNancy (54)
Surface160
Coût Total253 620
Loyer Annuel26 351
Rentabilité10.39%
Cashflow/mois+646
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 243,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Imaginez…Vivre en centre-ville, à quelques pas du parc de la Pépinière, dans un lieu hors du temps, paisible, baigné de lumière, avec l’eau pour horizon.Ce lieu existe. Cette péniche de type Freycinet, entièrement rénovée, vous offre 160 m2 habitables et 40 m2 d’extérieur, dans un calme absolu, pourtant nichée en hyper centre de Nancy. À bord, l’espace surprend et séduit immédiatement :Une pièce de vie magistrale de 50 m2, totalement ouverte, où la cuisine se fond dans le séjour pour créer un lieu de partage.Deux à trois chambres, selon votre façon de vivre, un salon cosy pour se retrouver ou s’isoler, et un atelier à réinventer, laissant libre cours à vos envies : bureau, chambre supplémentaire, espace créatif… La salle d’eau, élégante et singulière, se distingue par son plafond tendu, apportant une touche contemporaine et raffinée. Et puis il y a l’essentiel, l’inestimable :un extérieur en centre-villele calme absolu,aucune taxe foncièreaucun souci de toiture ou de façade Ici, on ne parle pas simplement d’un bien mobilier.On parle d’un art de vivre, d’un choix audacieux, d’un quotidien différent, inspirant, apaisant. Si vous cherchez un lieu unique, atypique, et profondément attachant, ce bien est fait pour vous.Appelez-moi pour venir le découvrir… et peut-être tomber amoureux. Julie Pagnotta [Coordonnées masquées] agent E.I Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site 'www.georisques.gouv.fr « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Total : 253 620
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 38 700
Valeur du bien : 237 700
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 13.72€/m²/mois
Fourchette : 11.11€ - 16.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 2196€/mois
Loyer annuel estimé : 26351€/an
Fourchette totale : 1778€ - 2712€/mois
Fourchette annuelle : 21333€ - 32549€/an
Rentabilité brute :10.39%
Fourchette de rentabilité :8.41% - 12.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 329,71 €/m²
Basé sur :1222 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :372 753
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-173 753 (-46.6%)
Marge achat-revente :119 133€ (32.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 256,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :73,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 330,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 216,06
Coût de l'assurance :22 191,75
Taxe foncière : 2 635,07€/an
Soit par mois : 219,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 195,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 549,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :646,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - nécessite rafraîchissement
ElectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises dans toutes les pièces
Quantité: 1 tableau + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Electricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Ajout de prises: 10 prises × 50€ = 500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 196 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 351 €/an
Calcul : 2 196 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 513 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 620 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 736
Revenus locatifs : +26 351
Charges déductibles : -50 736
Résultat foncier Année 1 : -24 385(Déficit de 24 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 985
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 036 €/an
Revenus locatifs : +26 351
Charges déductibles : -12 036
Résultat foncier Années 2+ : 14 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2985.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 35150 7448 522-24 39421 400 €2 994 €2 994 €
226 87811 8188 29515 060---
327 41511 5848 06115 831---
427 96411 3427 81916 622---
528 52311 0917 56917 432---
629 09310 8327 30918 261---
729 67510 5647 04119 111---
830 26910 2876 76419 982---
930 87410 0006 47720 874---
1031 4929 7036 18021 789---
1132 1219 3965 87322 726---
1232 7649 0785 55523 686---
1333 4198 7495 22624 670---
1434 0878 4094 88625 678---
1534 7698 0574 53526 712---
1635 4657 6934 17127 771---
1736 1747 3173 79428 857---
1836 8976 9273 40529 970---
1937 6356 5243 00231 111---
2038 3886 1072 58532 281---
2139 1565 6762 15333 480---
2239 9395 2301 70734 709---
2340 7384 7681 24635 969---
2441 5524 29176837 262---
2542 3843 79727438 587---
TOTAL844 022249 985123 216594 03721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 594 037
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 534-6 420+11 954
2+5 534+3 620+1 914
3+5 534+4 749+785
4+5 534+4 987+547
5+5 534+5 229+305
6+5 534+5 478+56
7+5 534+5 733-199
8+5 534+5 995-461
9+5 534+6 262-728
10+5 534+6 537-1 003
11+5 534+6 818-1 284
12+5 534+7 106-1 572
13+5 534+7 401-1 867
14+5 534+7 704-2 170
15+5 534+8 014-2 480
16+5 534+8 331-2 797
17+5 534+8 657-3 123
18+5 534+8 991-3 457
19+5 534+9 333-3 799
20+5 534+9 684-4 150
21+5 534+10 044-4 510
22+5 534+10 413-4 879
23+5 534+10 791-5 257
24+5 534+11 179-5 645
25+5 534+11 576-6 042
Total+138 350+178 211+-39 861
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →