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Maison - 6 pièce(s) - 96 m²

Bien expiré
VilleChâteauneuf-sur-Cher (18)
Surface96m²
Coût Total101 300€
Loyer Annuel6 943€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 500 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 494,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A Mareuil/Arnon, cette maison à rénover de 96,5 m² habitables n'attend que votre imagination pour révéler tout son potentiel ! Avec plus de 110 m² de grenier entièrement aménageables et un rez-de-chaussée qui peut se transformer en un vaste espace de vie de 75 m², vous avez carte blanche pour repenser l'aménagement selon vos envies. Actuellement, la maison comprend une grande entrée de 20 m² qui dessert le grenier, la cave, une salle d'eau, des WC et l'espace habitable composé d'une cuisine de 17 m², d'un salon de 18 m² et de deux chambres de 15 m² chacune. À l'extérieur, un jardin d'environ 250 m² devant la maison avec un garage et un second jardin de 120 m² à l'arrière. Côté technique, la maison est équipée d'un chauffage central au gaz de ville, d'huisseries en simple et double vitrage, elle est reliée au tout-à-l'égout et la fibre est disponible. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.géorisques.gouv.fr Votre contact Transaxia : Léo BASSET Châteauneuf sur Cher Tél : Agent commercial enregistré sous le N° au R.S.A.C de Bourges. " Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ".

Nom du négociateur : BASSET Léo

Ville : Châteauneuf-sur-Cher
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18190
Coordonnées : 46.881588, 2.168836
Total : 101 300€
Prix d'acquisition : 47 500€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 97 500€
Frais de notaire : 3 800€
Coût estimé : 3 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 6.03€/m²/mois
Fourchette : 4.63€ - 7.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6943€/an
Fourchette totale : 445€ - 753€/mois
Fourchette annuelle : 5336€ - 9032€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :611 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 656 €
Prix d'achat :47 500 €
Décote à l'achat :-11 156€ (-19.0%)
Marge achat-revente :-42 644€ (-72.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 538,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 328,90€
Coût de l'assurance :8 863,75€
Taxe foncière : 694,25€/an
Soit par mois : 57,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 578,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec mobilier ancien et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - papier peint usé, parquet en bon état mais nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés, parquet en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:5 800€
    Isolation combles: 96 m² × 50€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:11 100€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauneuf-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 943 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 580 €
Revenus locatifs : +6 943 €
Charges déductibles : -54 580 €
Résultat foncier Année 1 : -47 638 €(Déficit de 47 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 580 €/an
Revenus locatifs : +6 943 €
Charges déductibles : -4 580 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26237.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 875 €(65% de 47 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 123 €/an
Calcul : 30 875 € × 3,636% = 1 123 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 943 €54 583 €3 535 €-47 641 €21 400 €26 241 €26 241 €
27 081 €4 491 €3 442 €2 590 €--23 651 €
37 223 €4 396 €3 347 €2 827 €--20 823 €
47 367 €4 297 €3 248 €3 071 €--17 752 €
57 515 €4 194 €3 145 €3 321 €--14 432 €
67 665 €4 088 €3 039 €3 577 €--10 855 €
77 818 €3 978 €2 929 €3 840 €--7 014 €
87 975 €3 864 €2 815 €4 111 €--2 903 €
98 134 €3 746 €2 697 €4 388 €---
108 297 €3 624 €2 575 €4 673 €---
118 463 €3 497 €2 448 €4 966 €---
128 632 €3 366 €2 317 €5 266 €---
138 805 €3 230 €2 181 €5 575 €---
148 981 €3 089 €2 040 €5 892 €---
159 161 €2 943 €1 895 €6 217 €---
169 344 €2 792 €1 743 €6 551 €---
179 531 €2 636 €1 587 €6 895 €---
189 721 €2 474 €1 425 €7 248 €---
199 916 €2 306 €1 257 €7 610 €---
2010 114 €2 132 €1 083 €7 982 €---
2110 316 €1 952 €903 €8 365 €---
2210 523 €1 765 €716 €8 758 €---
2310 733 €1 572 €523 €9 161 €---
2410 948 €1 371 €323 €9 576 €---
2511 167 €1 164 €115 €10 003 €---
TOTAL222 372 €127 549 €51 329 €94 823 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 823 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 458 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 458 €-6 420 €+7 878 €
2+1 458 €0 €+1 458 €
3+1 458 €0 €+1 458 €
4+1 458 €0 €+1 458 €
5+1 458 €0 €+1 458 €
6+1 458 €0 €+1 458 €
7+1 458 €0 €+1 458 €
8+1 458 €0 €+1 458 €
9+1 458 €+446 €+1 012 €
10+1 458 €+1 402 €+56 €
11+1 458 €+1 490 €-32 €
12+1 458 €+1 580 €-122 €
13+1 458 €+1 672 €-214 €
14+1 458 €+1 768 €-310 €
15+1 458 €+1 865 €-407 €
16+1 458 €+1 965 €-507 €
17+1 458 €+2 068 €-610 €
18+1 458 €+2 174 €-716 €
19+1 458 €+2 283 €-825 €
20+1 458 €+2 395 €-937 €
21+1 458 €+2 509 €-1 051 €
22+1 458 €+2 627 €-1 169 €
23+1 458 €+2 748 €-1 290 €
24+1 458 €+2 873 €-1 415 €
25+1 458 €+3 001 €-1 543 €
Total+36 450 €+28 447 €+8 003 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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