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Achat maison

Bien expiré
VilleNoyers-sur-Cher (41)
Surface162m²
Coût Total175 320€
Loyer Annuel14 456€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 827,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 88 m² Cave, Surface de 162 m², 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz radiateur, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 29 m², Jardin, Terrain de 414 m², Calme

Maison en pierre de 162 m² environ, lumineuse avec cour en façade et jardin à l'arrière, comprenant : Rez-de-chaussée : pièce d'entrée, salon avec poêle à bois, cuisine aménagée, buanderie avec douche, wc. Étage : palier, 3 chambres, bureau, salle de bains/wc. 3 caves. Yvan COUETTE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 380 895 714 - Blois.

Ville : Noyers-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41140
Coordonnées : 47.290430, 1.375590
Total : 175 320€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 30 600€
Valeur du bien : 164 600€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1205€/mois
Loyer annuel estimé : 14456€/an
Fourchette totale : 1008€ - 1440€/mois
Fourchette annuelle : 12097€ - 17274€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 928,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 987,97€
Coût de l'assurance :15 340,50€
Taxe foncière : 1 445,57€/an
Soit par mois : 120,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 204,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 049,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 132 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée, y compris électroménager et revêtements
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - sol nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaires pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Mise aux normes nécessaires pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 600 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 25€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 750€ (inclus dans le total)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Rafraîchissement revêtement sol: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Plomberie - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 système de plomberie × 1500€ = 1500€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Noyers-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 205 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 456 €/an
Calcul : 1 205 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 320 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 446 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 718 €
Revenus locatifs : +14 456 €
Charges déductibles : -38 718 €
Résultat foncier Année 1 : -24 263 €(Déficit de 24 263 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 118 €/an
Revenus locatifs : +14 456 €
Charges déductibles : -8 118 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 337 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13562.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 456 €38 724 €6 065 €-24 268 €10 700 €13 568 €13 568 €
214 745 €7 965 €5 906 €6 780 €--6 789 €
315 040 €7 801 €5 742 €7 239 €---
415 340 €7 630 €5 571 €7 710 €---
515 647 €7 454 €5 395 €8 193 €---
615 960 €7 271 €5 212 €8 689 €---
716 279 €7 082 €5 023 €9 198 €---
816 605 €6 886 €4 827 €9 719 €---
916 937 €6 683 €4 624 €10 254 €---
1017 276 €6 473 €4 414 €10 803 €---
1117 621 €6 255 €4 196 €11 366 €---
1217 974 €6 030 €3 971 €11 944 €---
1318 333 €5 797 €3 737 €12 537 €---
1418 700 €5 555 €3 496 €13 145 €---
1519 074 €5 305 €3 245 €13 769 €---
1619 455 €5 045 €2 986 €14 410 €---
1719 845 €4 777 €2 718 €15 068 €---
1820 241 €4 499 €2 440 €15 742 €---
1920 646 €4 211 €2 152 €16 435 €---
2021 059 €3 913 €1 854 €17 146 €---
2121 480 €3 605 €1 545 €17 876 €---
2221 910 €3 285 €1 226 €18 625 €---
2322 348 €2 954 €895 €19 394 €---
2422 795 €2 611 €552 €20 184 €---
2523 251 €2 256 €197 €20 995 €---
TOTAL463 020 €170 068 €87 988 €292 952 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 952 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 036 €-3 210 €+6 246 €
2+3 036 €0 €+3 036 €
3+3 036 €+135 €+2 901 €
4+3 036 €+2 313 €+723 €
5+3 036 €+2 458 €+578 €
6+3 036 €+2 607 €+429 €
7+3 036 €+2 759 €+277 €
8+3 036 €+2 916 €+120 €
9+3 036 €+3 076 €-40 €
10+3 036 €+3 241 €-205 €
11+3 036 €+3 410 €-374 €
12+3 036 €+3 583 €-547 €
13+3 036 €+3 761 €-725 €
14+3 036 €+3 944 €-908 €
15+3 036 €+4 131 €-1 095 €
16+3 036 €+4 323 €-1 287 €
17+3 036 €+4 520 €-1 484 €
18+3 036 €+4 723 €-1 687 €
19+3 036 €+4 930 €-1 894 €
20+3 036 €+5 144 €-2 108 €
21+3 036 €+5 363 €-2 327 €
22+3 036 €+5 588 €-2 552 €
23+3 036 €+5 818 €-2 782 €
24+3 036 €+6 055 €-3 019 €
25+3 036 €+6 298 €-3 262 €
Total+75 900 €+87 886 €+-11 986 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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