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Appartement 4 pièces 118 m²

VilleCluses (74)
Surface118m²
Coût Total226 620€
Loyer Annuel17 851€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 440,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T4 + CAVE + GRENIER CENTRE VILLE

IDEAL INVESTISSEUR - Appartement T4 situé au centre ville de Cluses comprenant : spacieux hall d'entrée, un séjour avec terrasse, coin cuisine, trois chambres dont une avec balcon, une salle de bains, coin buanderie, toilette individuel. Le bien est actuellement loué 813.46EUR + 220EUR, les locataires sont en place depuis le 16.01.2015. En annexe : un grenier ainsi qu'une cave. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations !!! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : JLVAP1280152069 Date de réalisation du diagnostic : 26/06/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 69 Charges prévisionnelles annuelles : 3686.64 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 230 € et 4 410 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.061740, 6.579517
Total : 226 620€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 43 020€
Valeur du bien : 213 020€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1488€/mois
Loyer annuel estimé : 17851€/an
Fourchette totale : 1190€ - 1859€/mois
Fourchette annuelle : 14286€ - 22307€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 228,57 €/m²
Basé sur :193 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :262 971 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-92 971€ (-35.4%)
Marge achat-revente :36 351€ (13.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 122,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :66,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 188,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 098,66€
Coût de l'assurance :19 829,25€
Taxe foncière : 1 785,11€/an
Soit par mois : 148,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 307,22€/mois
Soit par an : 3 686,64€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 487,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 644,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 118 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 020 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (incluant la pose, main d'œuvre comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:7 420€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² carrelage × 70€/m² = 420€, 1 baignoire × 1500€ = 1500€, 1 lavabo × 500€ = 500€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant la pose, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:9 650€
    Rénovation chambres: Parquet flottant 30 m² × 45€/m² = 1350€, Peinture 90 m² × 70€/m² = 6300€, Main d'œuvre: 2000€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant la pose, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 851 €/an
Calcul : 1 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 620 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 785 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 687 €/an
Calcul : 307 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 892 €
Revenus locatifs : +17 851 €
Charges déductibles : -56 892 €
Résultat foncier Année 1 : -39 041 €(Déficit de 39 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 872 €/an
Revenus locatifs : +17 851 €
Charges déductibles : -13 872 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17640.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 851 €56 899 €7 614 €-39 048 €21 400 €17 648 €17 648 €
218 208 €13 677 €7 412 €4 531 €--13 117 €
318 572 €13 468 €7 203 €5 104 €--8 013 €
418 944 €13 252 €6 987 €5 692 €--2 321 €
519 323 €13 028 €6 763 €6 295 €---
619 709 €12 796 €6 531 €6 913 €---
720 103 €12 557 €6 292 €7 547 €---
820 505 €12 309 €6 044 €8 197 €---
920 915 €12 052 €5 787 €8 863 €---
1021 334 €11 787 €5 522 €9 547 €---
1121 760 €11 513 €5 248 €10 248 €---
1222 196 €11 229 €4 964 €10 967 €---
1322 640 €10 935 €4 670 €11 705 €---
1423 092 €10 631 €4 366 €12 461 €---
1523 554 €10 317 €4 052 €13 237 €---
1624 025 €9 992 €3 727 €14 034 €---
1724 506 €9 655 €3 390 €14 851 €---
1824 996 €9 307 €3 042 €15 689 €---
1925 496 €8 947 €2 682 €16 549 €---
2026 006 €8 574 €2 309 €17 431 €---
2126 526 €8 189 €1 924 €18 337 €---
2227 056 €7 790 €1 525 €19 266 €---
2327 598 €7 378 €1 113 €20 220 €---
2428 149 €6 951 €686 €21 198 €---
2528 712 €6 510 €245 €22 203 €---
TOTAL571 777 €309 742 €110 099 €262 036 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 036 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 851 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 749 €-6 420 €+10 169 €
2+3 749 €0 €+3 749 €
3+3 749 €0 €+3 749 €
4+3 749 €0 €+3 749 €
5+3 749 €+1 192 €+2 557 €
6+3 749 €+2 074 €+1 675 €
7+3 749 €+2 264 €+1 485 €
8+3 749 €+2 459 €+1 290 €
9+3 749 €+2 659 €+1 090 €
10+3 749 €+2 864 €+885 €
11+3 749 €+3 074 €+675 €
12+3 749 €+3 290 €+459 €
13+3 749 €+3 511 €+238 €
14+3 749 €+3 738 €+11 €
15+3 749 €+3 971 €-222 €
16+3 749 €+4 210 €-461 €
17+3 749 €+4 455 €-706 €
18+3 749 €+4 707 €-958 €
19+3 749 €+4 965 €-1 216 €
20+3 749 €+5 229 €-1 480 €
21+3 749 €+5 501 €-1 752 €
22+3 749 €+5 780 €-2 031 €
23+3 749 €+6 066 €-2 317 €
24+3 749 €+6 359 €-2 610 €
25+3 749 €+6 661 €-2 912 €
Total+93 725 €+78 611 €+15 114 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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