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Maison à vendre

VilleSaint-Amand-Montrond (18)
Surface77.4m²
Coût Total97 336€
Loyer Annuel6 355€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 900 €
Surface : 77.4 m²
Prix au m² : 515,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Non meublé

Référence : 2557 Maison à fort potentiel, idéale pour investisseur ou projet familial évolutif. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée desservant une cuisine et un séjour lumineux. À l'étage, un palier mène à une chambre confortable ainsi qu'à une salle de bains. En complément, des dépendances indépendantes composées de trois pièces distinctes, dont une avec cheminée, offrent de belles perspectives : un escalier existant permet d'envisager un agrandissement ou une réhabilitation complète. Le bien est raccordé au tout-à-l'égout. Une opportunité rare avec possibilité de créer deux habitations indépendantes, idéale pour un investissement locatif ou un projet à double usage. Venez découvrir ce bien avec votre agence Orpi Saint Amand Montrond Bourges Avaricum Référence agence : 2557

Ville : Saint-Amand-Montrond
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18200
Coordonnées : 46.721302, 2.515778
Total : 97 336€
Prix d'acquisition : 39 900€
Travaux : 54 244€
Valeur du bien : 94 144€
Frais de notaire : 3 192€
Coût estimé : 3 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.4m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.37€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 530€/mois
Loyer annuel estimé : 6355€/an
Fourchette totale : 416€ - 675€/mois
Fourchette annuelle : 4989€ - 8094€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 165,58 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 216 €
Prix d'achat :39 900 €
Décote à l'achat :-50 316€ (-55.8%)
Marge achat-revente :-7 120€ (-7.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 336€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,58€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 502,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 272,94€
Coût de l'assurance :8 273,56€
Taxe foncière : 635,46€/an
Soit par mois : 52,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 529,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 555,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77.4 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77.4 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec un nouveau revêtement
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 244 €(701 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 244€
    Isolation toiture/combles: 77.4 m² × 60€/m² = 4644€, Main d'œuvre: 600€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1200€/m² × 6m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Revêtement sol:2 100€
    Revêtement sol salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amand-Montrond (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 944€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 355 €/an
Calcul : 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 142 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 336 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 244 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 352 €
Revenus locatifs : +6 355 €
Charges déductibles : -58 352 €
Résultat foncier Année 1 : -51 997 €(Déficit de 51 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 597 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 108 €/an
Revenus locatifs : +6 355 €
Charges déductibles : -4 108 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30597.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 935 €(65% de 39 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 943 €/an
Calcul : 25 935 € × 3,636% = 943 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 355 €58 355 €3 145 €-52 001 €21 400 €30 601 €30 601 €
26 482 €4 026 €3 060 €2 456 €--28 145 €
36 611 €3 938 €2 972 €2 673 €--25 472 €
46 744 €3 848 €2 881 €2 896 €--22 576 €
56 878 €3 754 €2 788 €3 124 €--19 452 €
67 016 €3 657 €2 691 €3 359 €--16 093 €
77 156 €3 557 €2 591 €3 599 €--12 494 €
87 299 €3 454 €2 487 €3 846 €--8 648 €
97 445 €3 347 €2 381 €4 098 €--4 549 €
107 594 €3 237 €2 270 €4 358 €--192 €
117 746 €3 123 €2 156 €4 624 €---
127 901 €3 005 €2 038 €4 896 €---
138 059 €2 883 €1 917 €5 176 €---
148 220 €2 757 €1 791 €5 463 €---
158 385 €2 628 €1 661 €5 757 €---
168 552 €2 493 €1 527 €6 059 €---
178 724 €2 355 €1 388 €6 369 €---
188 898 €2 211 €1 245 €6 687 €---
199 076 €2 063 €1 097 €7 013 €---
209 258 €1 910 €944 €7 347 €---
219 443 €1 752 €786 €7 690 €---
229 632 €1 589 €623 €8 042 €---
239 824 €1 421 €454 €8 404 €---
2410 021 €1 246 €280 €8 774 €---
2510 221 €1 066 €100 €9 155 €---
TOTAL203 541 €123 677 €45 273 €79 864 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 355 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 334 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 334 €-6 420 €+7 754 €
2+1 334 €0 €+1 334 €
3+1 334 €0 €+1 334 €
4+1 334 €0 €+1 334 €
5+1 334 €0 €+1 334 €
6+1 334 €0 €+1 334 €
7+1 334 €0 €+1 334 €
8+1 334 €0 €+1 334 €
9+1 334 €0 €+1 334 €
10+1 334 €0 €+1 334 €
11+1 334 €+1 330 €+4 €
12+1 334 €+1 469 €-135 €
13+1 334 €+1 553 €-219 €
14+1 334 €+1 639 €-305 €
15+1 334 €+1 727 €-393 €
16+1 334 €+1 818 €-484 €
17+1 334 €+1 911 €-577 €
18+1 334 €+2 006 €-672 €
19+1 334 €+2 104 €-770 €
20+1 334 €+2 204 €-870 €
21+1 334 €+2 307 €-973 €
22+1 334 €+2 413 €-1 079 €
23+1 334 €+2 521 €-1 187 €
24+1 334 €+2 632 €-1 298 €
25+1 334 €+2 746 €-1 412 €
Total+33 350 €+23 959 €+9 391 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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