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Achat : Maison L'Ile-d'Elle (85770)

Bien expiré
VilleÎle-d'Elle (85)
Surface110m²
Coût Total143 154€
Loyer Annuel11 497€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 800 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 807,27 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Charmante maison à rénover de 107 m² habitables, située à 20min de Luçon et 15min de Fontenay-le-comte et 20min de La Rochelle.

Cette propriété est sur un terrain d'environ 478 m² avec dépendances.

Cette maison se compose :

  • au rez-de-chaussée : cuisine, un salon/séjour lumineux avec cheminée, une salle d'eau et wc et un cellier.
  • à l'étage : un grand palier desservant une chambre et 2 pièces

Chauffage au fuel.

Attenante à la maison, une dépendance de 80m² offrant de belles possibilités d'aménagement.

Grâce à ces dépendances, ce bien permet d'offrir de réels potentiels et d'aménagement.

Alors n'hésitez pas à me contacter pour venir découvrir ce magnifique bien.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 88 800 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Nathalie JOUNIAUX - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de La Roch-sur-Yon sous le numéro 879037984

Ville : Île-d'Elle
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85770
Coordonnées : 46.337302, -0.942229
Total : 143 154€
Prix d'acquisition : 88 800€
Travaux : 47 250€
Valeur du bien : 136 050€
Frais de notaire : 7 104€
Coût estimé : 7 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 958€/mois
Loyer annuel estimé : 11497€/an
Fourchette totale : 750€ - 1224€/mois
Fourchette annuelle : 8999€ - 14689€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 154€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 738,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 356,74€
Coût de l'assurance :12 168,09€
Taxe foncière : 1 149,70€/an
Soit par mois : 95,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 958,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles datés et carrelage usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec papier peint daté

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 250 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise). Main d'œuvre incluse.
  • Isolation:4 400€
    Isolation combles: 110 m² × 40€/m² = 4400€ (pose comprise). Main d'œuvre incluse.
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€ (pose comprise). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (fourniture et pose). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (fourniture et pose). Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (fourniture et pose). Main d'œuvre incluse.
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (fourniture et pose). Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-d'Elle (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 958 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 497 €/an
Calcul : 958 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 154 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 493 €
Revenus locatifs : +11 497 €
Charges déductibles : -53 493 €
Résultat foncier Année 1 : -41 996 €(Déficit de 41 996 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 596 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 243 €/an
Revenus locatifs : +11 497 €
Charges déductibles : -6 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 254 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20595.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 720 €(65% de 88 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 099 €/an
Calcul : 57 720 € × 3,636% = 2 099 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 497 €53 497 €4 611 €-42 000 €21 400 €20 600 €20 600 €
211 727 €6 123 €4 486 €5 604 €--14 996 €
311 961 €5 994 €4 357 €5 968 €--9 028 €
412 201 €5 861 €4 224 €6 340 €--2 688 €
512 445 €5 723 €4 087 €6 722 €---
612 694 €5 581 €3 944 €7 113 €---
712 948 €5 434 €3 798 €7 513 €---
813 206 €5 282 €3 646 €7 924 €---
913 471 €5 126 €3 489 €8 345 €---
1013 740 €4 964 €3 327 €8 776 €---
1114 015 €4 797 €3 160 €9 218 €---
1214 295 €4 624 €2 988 €9 671 €---
1314 581 €4 445 €2 809 €10 135 €---
1414 873 €4 261 €2 625 €10 611 €---
1515 170 €4 071 €2 434 €11 099 €---
1615 473 €3 874 €2 237 €11 600 €---
1715 783 €3 671 €2 034 €12 112 €---
1816 099 €3 461 €1 824 €12 638 €---
1916 421 €3 244 €1 607 €13 177 €---
2016 749 €3 020 €1 383 €13 729 €---
2117 084 €2 788 €1 152 €14 296 €---
2217 426 €2 549 €912 €14 877 €---
2317 774 €2 302 €665 €15 473 €---
2418 130 €2 046 €410 €16 083 €---
2518 492 €1 783 €146 €16 710 €---
TOTAL368 253 €154 517 €66 357 €213 735 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 414 €-6 420 €+8 834 €
2+2 414 €0 €+2 414 €
3+2 414 €0 €+2 414 €
4+2 414 €0 €+2 414 €
5+2 414 €+1 210 €+1 204 €
6+2 414 €+2 134 €+280 €
7+2 414 €+2 254 €+160 €
8+2 414 €+2 377 €+37 €
9+2 414 €+2 503 €-89 €
10+2 414 €+2 633 €-219 €
11+2 414 €+2 765 €-351 €
12+2 414 €+2 901 €-487 €
13+2 414 €+3 041 €-627 €
14+2 414 €+3 183 €-769 €
15+2 414 €+3 330 €-916 €
16+2 414 €+3 480 €-1 066 €
17+2 414 €+3 634 €-1 220 €
18+2 414 €+3 791 €-1 377 €
19+2 414 €+3 953 €-1 539 €
20+2 414 €+4 119 €-1 705 €
21+2 414 €+4 289 €-1 875 €
22+2 414 €+4 463 €-2 049 €
23+2 414 €+4 642 €-2 228 €
24+2 414 €+4 825 €-2 411 €
25+2 414 €+5 013 €-2 599 €
Total+60 350 €+64 121 €+-3 771 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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