Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Ancien Hôtel-Restaurant

VilleAuzances (23)
Surface420
Coût Total356 260
Loyer Annuel34 125
Rentabilité9.58%
Cashflow/mois+719
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 420 m²
Prix au m² : 504,76 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 20
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En Creuse- Dans bourg  tous commerces - Ancien hôtel restaurant de 420 m², le tout sur 270m² -  comprenant  au rez-de-chaussée : entrée ancienne réception - cuisine - salle de restaurant, WC 1er étage : palier-couloir-2 chambres. 2ème étage : couloir-lingerie-6 chambres avec WC et douches. 3éme étage: 3 chambres- une suite-couloir-WC-douche, pièce Cave Cour chauffage central fuel ayant subit des dégâts du gel - Double vitrage-tout à l'égout Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix hors frais de notaire, d'enregistrement et de publicité foncière. Renseignements et visites: Agence Immobilière B.C.I. TRANSAXIA  1, place de la République  23700 AUZANCES   -  tél. :  [Coordonnées masquées] /  [Coordonnées masquées]  -  bien visible sur  "[URL masquée pour votre sécurité]"  Yves EMPSON et  Alexandra BONGIOANNI    Agent commercial immatriculé au R.S.A.C de Guéret sous le numéro 752 942 284                                                                              RCS : Guéret A 801 899 774 B.C.I. Transaxia AUZANCES, EMPSON Yves et BONGIOANNI Alexandra (EI) « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Auzances
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23700
Coordonnées : 46.023125, 2.516039
Total : 356 260
Prix d'acquisition : 212 000
Travaux : 127 300
Valeur du bien : 339 300
Frais de notaire : 16 960
Coût estimé : 16 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 420
Loyer prédit : 6.77€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 2844€/mois
Loyer annuel estimé : 34125€/an
Fourchette totale : 2251€ - 3593€/mois
Fourchette annuelle : 27009€ - 43115€/an
Rentabilité brute :9.58%
Fourchette de rentabilité :7.58% - 12.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :356 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 739,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :100,94€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 840,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 703,71
Coût de l'assurance :30 282,10
Taxe foncière : 3 412,49€/an
Soit par mois : 284,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 843,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 125,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :718,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage central au fioul existant
Quantité: 1 système pour 420 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 52 fenêtres (estimation basée sur 420 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 420 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 11 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 11 chambres (environ 110 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon complet (environ 50 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système pour 420 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :127 300(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:78 000
    Fenêtres double vitrage: 52 fenêtres × 1500€ = 78000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 800
    Rénovation 11 chambres: 110 m² × 80€/m² = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:6 000
    VMC double flux: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Auzances (coefficient 0.9 appliqué pour ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 125 €/an
Calcul : 2 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 499 €/an
Base de calcul : Emprunt de 356 260 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 211 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 412 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 127 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 143 423
Revenus locatifs : +34 125
Charges déductibles : -143 423
Résultat foncier Année 1 : -109 298(Déficit de 109 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 87 898
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 123 €/an
Revenus locatifs : +34 125
Charges déductibles : -16 123
Résultat foncier Années 2+ : 18 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 87897.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 125143 43411 510-109 30921 400 €87 909 €87 909 €
234 80715 82311 19918 984--68 925 €
335 50415 50210 87820 002--48 923 €
436 21415 17010 54621 044--27 879 €
536 93814 82710 20322 111--5 767 €
637 67714 4729 84923 204---
738 43014 1069 48224 324---
839 19913 7289 10425 471---
939 98313 3378 71326 646---
1040 78212 9338 30927 849---
1141 59812 5167 89229 082---
1242 43012 0857 46130 345---
1343 27911 6397 01631 639---
1444 14411 1796 55632 965---
1545 02710 7046 08034 323---
1645 92810 2135 58935 715---
1746 8469 7055 08137 141---
1847 7839 1814 55738 602---
1948 7398 6394 01540 100---
2049 7148 0793 45541 634---
2150 7087 5012 87743 207---
2251 7226 9032 27944 819---
2352 7566 2861 66246 471---
2453 8115 6481 02448 164---
2554 8884 98936549 899---
TOTAL1 093 030408 598165 704684 43221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 684 432
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 125 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 166-6 420+13 586
2+7 1660+7 166
3+7 1660+7 166
4+7 1660+7 166
5+7 1660+7 166
6+7 166+5 231+1 935
7+7 166+7 297-131
8+7 166+7 641-475
9+7 166+7 994-828
10+7 166+8 355-1 189
11+7 166+8 725-1 559
12+7 166+9 104-1 938
13+7 166+9 492-2 326
14+7 166+9 889-2 723
15+7 166+10 297-3 131
16+7 166+10 714-3 548
17+7 166+11 142-3 976
18+7 166+11 581-4 415
19+7 166+12 030-4 864
20+7 166+12 490-5 324
21+7 166+12 962-5 796
22+7 166+13 446-6 280
23+7 166+13 941-6 775
24+7 166+14 449-7 283
25+7 166+14 970-7 804
Total+179 150+205 330+-26 180
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →