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Achat : Maison (23150)

VilleSaint-Yrieix-les-Bois (23)
Surface45m²
Coût Total80 200€
Loyer Annuel3 503€
Rentabilité4.37%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 777,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 45 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 2000 m² de terrain, Cheminée, Climatisation, Cave, 1 garage

23150 - SAINT-YRIEIX-LES-BOIS - MAISON AVEC JARDIN - À SAISIREffiCity, l’agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cette maison située à Saint-Yrieix-les-Bois.Idéale pour un premier achat, un investissement locatif ou une résidence secondaire, cette maison de 3 pièces offre un cadre de vie paisible et verdoyant. Maison comprenant une pièce de vie avec espace cuisine, une chambre, ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Cave.A l'extérieure, vous disposerez d'un garage, d'un jardin et d'un petit atelierChauffage bois et électrique avec clim réversible.Assainissement aux normes, avec un système de phytoépurassions.Ne manquez pas cette opportunité. Contactez-nous dès maintenant pour planifier une visite.

Ville : Saint-Yrieix-les-Bois
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23150
Coordonnées : 46.101163, 1.936725
Total : 80 200€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 42 400€
Valeur du bien : 77 400€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 292€/mois
Loyer annuel estimé : 3503€/an
Fourchette totale : 232€ - 368€/mois
Fourchette annuelle : 2779€ - 4416€/an
Rentabilité brute :4.37%
Fourchette de rentabilité :3.46% - 5.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :593,75 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :26 719 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :+8 281€ (+31.0%)
Marge achat-revente :-53 481€ (-200.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,08€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 434,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 637,49€
Coût de l'assurance :9 624,00€
Taxe foncière : 350,27€/an
Soit par mois : 29,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 291,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 464,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois et électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 45 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite rénovation lourde.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation lourde.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400 €(942 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 700€
    Isolation toiture/combles: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 100€
    Rénovation chambre: 10 m² × 70€/m² = 700€ (revêtement sol), 10 m² × 30€/m² = 300€ (peinture), 10 m² × 150€ = 1500€ (électricité), Main d'œuvre: 600€
  • Salon:3 600€
    Rénovation salon: 12 m² × 70€/m² = 840€ (revêtement sol), 12 m² × 30€/m² = 360€ (peinture), 12 m² × 150€ = 1800€ (électricité), Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Yrieix-les-Bois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 292 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 503 €/an
Calcul : 292 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 350 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 931 €
Revenus locatifs : +3 503 €
Charges déductibles : -45 931 €
Résultat foncier Année 1 : -42 428 €(Déficit de 42 428 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 028 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 531 €/an
Revenus locatifs : +3 503 €
Charges déductibles : -3 531 €
Résultat foncier Années 2+ : -28 €/an(Déficit de 28 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21028.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 503 €45 934 €2 798 €-42 431 €21 400 €21 031 €21 031 €
23 573 €3 461 €2 725 €112 €--20 919 €
33 644 €3 385 €2 650 €259 €--20 659 €
43 717 €3 307 €2 571 €411 €--20 249 €
53 791 €3 225 €2 490 €566 €--19 683 €
63 867 €3 141 €2 406 €726 €--18 957 €
73 945 €3 054 €2 319 €890 €--18 067 €
84 023 €2 964 €2 229 €1 059 €--17 007 €
94 104 €2 871 €2 135 €1 233 €--15 774 €
104 186 €2 774 €2 039 €1 412 €--14 362 €
114 270 €2 674 €1 938 €1 596 €--12 765 €
124 355 €2 570 €1 834 €1 786 €---
134 442 €2 462 €1 727 €1 980 €---
144 531 €2 351 €1 615 €2 181 €---
154 622 €2 235 €1 500 €2 387 €---
164 714 €2 116 €1 380 €2 599 €---
174 808 €1 992 €1 256 €2 817 €---
184 905 €1 863 €1 128 €3 041 €---
195 003 €1 730 €995 €3 272 €---
205 103 €1 593 €857 €3 510 €---
215 205 €1 450 €715 €3 755 €---
225 309 €1 302 €567 €4 007 €---
235 415 €1 149 €414 €4 266 €---
245 523 €991 €255 €4 533 €---
255 634 €826 €91 €4 807 €---
TOTAL112 192 €101 418 €40 637 €10 774 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 10 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+736 €-6 420 €+7 156 €
2+736 €0 €+736 €
3+736 €0 €+736 €
4+736 €0 €+736 €
5+736 €0 €+736 €
6+736 €0 €+736 €
7+736 €0 €+736 €
8+736 €0 €+736 €
9+736 €0 €+736 €
10+736 €0 €+736 €
11+736 €0 €+736 €
12+736 €+536 €+200 €
13+736 €+594 €+142 €
14+736 €+654 €+82 €
15+736 €+716 €+20 €
16+736 €+780 €-44 €
17+736 €+845 €-109 €
18+736 €+912 €-176 €
19+736 €+982 €-246 €
20+736 €+1 053 €-317 €
21+736 €+1 126 €-390 €
22+736 €+1 202 €-466 €
23+736 €+1 280 €-544 €
24+736 €+1 360 €-624 €
25+736 €+1 442 €-706 €
Total+18 400 €+7 062 €+11 338 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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