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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontmagny (95)
Surface66m²
Coût Total212 320€
Loyer Annuel13 317€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 712,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 24 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Digicode, Interphone, Non meublé

MONTMAGNY - Dans une copropriété bien entretenue, sécurisée et arborée, en plein coeur du quartier très recherché des Sablons, bel appartement de 4 pièces comprenant : entrée avec rangements ouvrant sur un lumineux séjour/salle à manger orienté sud, cuisine indépendante aménagée et équipée prolongée par le cellier, 2 chambres (3ème possible), une salle de bains, wc séparés. Isolation au sol. Pas de travaux à prévoir. Place de parking extérieure et cave. Toutes les commodités à moins de 10mn à pied.

Ville : Montmagny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95360
Coordonnées : 48.969360, 2.343051
Total : 212 320€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 19 000€
Valeur du bien : 198 000€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 16.81€/m²/mois
Fourchette : 12.93€ - 21.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1110€/mois
Loyer annuel estimé : 13317€/an
Fourchette totale : 853€ - 1443€/mois
Fourchette annuelle : 10238€ - 17321€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 963,32 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 579 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-16 579€ (-8.5%)
Marge achat-revente :-16 741€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 051,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 113,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 151,30€
Coût de l'assurance :18 578,00€
Taxe foncière : 1 331,67€/an
Soit par mois : 110,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 109,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 224,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes électricité si nécessaire dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques si nécessaire.
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 000 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Peinture 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Électricité 2 chambres: 600€/chambre × 2 = 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:2 000€
    Peinture 35 m²: 50€/m² × 35 = 1750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Montmagny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 110 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 317 €/an
Calcul : 1 110 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 332 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 202 €
Revenus locatifs : +13 317 €
Charges déductibles : -28 202 €
Résultat foncier Année 1 : -14 885 €(Déficit de 14 885 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 185 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 202 €/an
Revenus locatifs : +13 317 €
Charges déductibles : -9 202 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 115 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4185.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 317 €28 209 €7 134 €-14 892 €10 700 €4 192 €4 192 €
213 583 €9 019 €6 945 €4 564 €---
313 855 €8 823 €6 749 €5 031 €---
414 132 €8 621 €6 546 €5 511 €---
514 414 €8 411 €6 336 €6 004 €---
614 703 €8 194 €6 119 €6 509 €---
714 997 €7 969 €5 895 €7 027 €---
815 297 €7 737 €5 662 €7 560 €---
915 603 €7 497 €5 422 €8 106 €---
1015 915 €7 248 €5 174 €8 666 €---
1116 233 €6 991 €4 917 €9 242 €---
1216 558 €6 725 €4 651 €9 832 €---
1316 889 €6 450 €4 375 €10 439 €---
1417 227 €6 165 €4 091 €11 061 €---
1517 571 €5 871 €3 796 €11 700 €---
1617 923 €5 566 €3 491 €12 356 €---
1718 281 €5 251 €3 176 €13 030 €---
1818 647 €4 925 €2 850 €13 722 €---
1919 020 €4 588 €2 513 €14 432 €---
2019 400 €4 239 €2 164 €15 161 €---
2119 788 €3 877 €1 803 €15 910 €---
2220 184 €3 504 €1 429 €16 680 €---
2320 587 €3 118 €1 043 €17 470 €---
2420 999 €2 718 €643 €18 281 €---
2521 419 €2 304 €229 €19 115 €---
TOTAL426 539 €174 021 €103 151 €252 518 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 518 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 797 €-3 210 €+6 007 €
2+2 797 €+112 €+2 685 €
3+2 797 €+1 509 €+1 288 €
4+2 797 €+1 653 €+1 144 €
5+2 797 €+1 801 €+996 €
6+2 797 €+1 953 €+844 €
7+2 797 €+2 108 €+689 €
8+2 797 €+2 268 €+529 €
9+2 797 €+2 432 €+365 €
10+2 797 €+2 600 €+197 €
11+2 797 €+2 773 €+24 €
12+2 797 €+2 950 €-153 €
13+2 797 €+3 132 €-335 €
14+2 797 €+3 318 €-521 €
15+2 797 €+3 510 €-713 €
16+2 797 €+3 707 €-910 €
17+2 797 €+3 909 €-1 112 €
18+2 797 €+4 117 €-1 320 €
19+2 797 €+4 330 €-1 533 €
20+2 797 €+4 548 €-1 751 €
21+2 797 €+4 773 €-1 976 €
22+2 797 €+5 004 €-2 207 €
23+2 797 €+5 241 €-2 444 €
24+2 797 €+5 484 €-2 687 €
25+2 797 €+5 734 €-2 937 €
Total+69 925 €+75 755 €+-5 830 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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