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Appartement T3 lumineux avec loggia à Dammarie-les-Lys

VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface60.19m²
Coût Total141 000€
Loyer Annuel10 694€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 60.19 m²
Prix au m² : 2 076,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 8, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre agence ERA immobilier de Dammarie-les-Lys, vous présente en exclusivité cet appartement de type T3 de 60.19 m². Situé au 7ème et dernier étage d'une résidence sécurisée, ce bien se compose d'une entrée avec placards, d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante et récemment rénovée, de deux chambres, ainsi qu'une salle de bain moderne. Le petit plus : la loggia, parfaite pour vos moments de détente et la cave qui offre un espace de rangement supplémentaire. Idéalement situé à Dammarie-les-Lys, cet appartement se trouve à proximité immédiate des commerces, des écoles et des transports, facilitant ainsi tous vos déplacements. À visiter sans tarder ! Copropriété de 585 lots - dont 192 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2880.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/169256.pdf

Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Coordonnées : 48.520625, 2.635862
Total : 141 000€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 131 000€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.19m²
Loyer prédit : 14.81€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 891€/mois
Loyer annuel estimé : 10694€/an
Fourchette totale : 771€ - 1030€/mois
Fourchette annuelle : 9254€ - 12358€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 604,17 €/m²
Basé sur :121 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 745 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-31 745€ (-20.3%)
Marge achat-revente :15 745€ (10.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 728,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 581,94€
Coût de l'assurance :11 985,00€
Taxe foncière : 1 069,41€/an
Soit par mois : 89,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 891,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 057,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60.19 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 694 €/an
Calcul : 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 069 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 980 €
Revenus locatifs : +10 694 €
Charges déductibles : -14 980 €
Résultat foncier Année 1 : -4 286 €(Déficit de 4 286 €)
Imputable sur revenu global : 4 286 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 980 €/an
Revenus locatifs : +10 694 €
Charges déductibles : -8 980 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 714 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 694 €14 984 €4 555 €-4 290 €4 290 €--
210 908 €8 861 €4 432 €2 047 €---
311 126 €8 734 €4 305 €2 392 €---
411 349 €8 603 €4 174 €2 746 €---
511 576 €8 467 €4 038 €3 109 €---
611 807 €8 327 €3 898 €3 480 €---
712 043 €8 182 €3 753 €3 862 €---
812 284 €8 032 €3 603 €4 252 €---
912 530 €7 877 €3 449 €4 652 €---
1012 780 €7 717 €3 289 €5 063 €---
1113 036 €7 552 €3 124 €5 484 €---
1213 297 €7 382 €2 953 €5 915 €---
1313 563 €7 205 €2 777 €6 357 €---
1413 834 €7 023 €2 595 €6 811 €---
1514 111 €6 835 €2 406 €7 275 €---
1614 393 €6 641 €2 212 €7 752 €---
1714 681 €6 440 €2 011 €8 241 €---
1814 974 €6 232 €1 804 €8 742 €---
1915 274 €6 018 €1 589 €9 256 €---
2015 579 €5 796 €1 368 €9 783 €---
2115 891 €5 567 €1 139 €10 323 €---
2216 209 €5 331 €902 €10 878 €---
2316 533 €5 087 €658 €11 446 €---
2416 863 €4 834 €405 €12 029 €---
2517 201 €4 573 €145 €12 627 €---
TOTAL342 534 €182 302 €65 582 €160 232 €4 290 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 287 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 246 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 246 €-1 287 €+3 533 €
2+2 246 €+614 €+1 632 €
3+2 246 €+718 €+1 528 €
4+2 246 €+824 €+1 422 €
5+2 246 €+933 €+1 313 €
6+2 246 €+1 044 €+1 202 €
7+2 246 €+1 158 €+1 088 €
8+2 246 €+1 276 €+970 €
9+2 246 €+1 396 €+850 €
10+2 246 €+1 519 €+727 €
11+2 246 €+1 645 €+601 €
12+2 246 €+1 774 €+472 €
13+2 246 €+1 907 €+339 €
14+2 246 €+2 043 €+203 €
15+2 246 €+2 183 €+63 €
16+2 246 €+2 326 €-80 €
17+2 246 €+2 472 €-226 €
18+2 246 €+2 623 €-377 €
19+2 246 €+2 777 €-531 €
20+2 246 €+2 935 €-689 €
21+2 246 €+3 097 €-851 €
22+2 246 €+3 263 €-1 017 €
23+2 246 €+3 434 €-1 188 €
24+2 246 €+3 609 €-1 363 €
25+2 246 €+3 788 €-1 542 €
Total+56 150 €+48 070 €+8 080 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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