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Achat maison

Bien expiré
VilleNaussac (12)
Surface123m²
Coût Total183 951€
Loyer Annuel10 383€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 047 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 740,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 123 m², 6 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, 5 Parkings, Terrain de 2389 m², Travaux, Calme

Située dans un hameau, au calme, venez découvrir cette ancienne gare à rénover en totalité d'environ 125 m2 habitables accompagnée d'un double garage très récent et de deux dépendances supplémentaires. Terrain clos de 2300m2. Gros travaux à prévoir mais beaucoup de potentiel

Ville : Naussac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12700
Coordonnées : 44.518710, 2.071130
Total : 183 951€
Prix d'acquisition : 91 047€
Travaux : 85 620€
Valeur du bien : 176 667€
Frais de notaire : 7 284€
Coût estimé : 7 284€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.45€ - 9.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 865€/mois
Loyer annuel estimé : 10383€/an
Fourchette totale : 671€ - 1116€/mois
Fourchette annuelle : 8048€ - 13396€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 951€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :917,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :53,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 971,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 432,52€
Coût de l'assurance :16 095,71€
Taxe foncière : 1 038,34€/an
Soit par mois : 86,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 865,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 058,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 620 €(696 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 920€
    Isolation combles: 123 m² × 40€/m² = 4920€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1300€ = 19500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:25 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 25000€ = 25000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:4 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: toute la plomberie × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Naussac. Les prix sont adaptés à la région, avec des coefficients appliqués pour la main d'œuvre.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 865 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 383 €/an
Calcul : 865 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 951 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 038 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 605 €
Revenus locatifs : +10 383 €
Charges déductibles : -93 605 €
Résultat foncier Année 1 : -83 222 €(Déficit de 83 222 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 822 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 985 €/an
Revenus locatifs : +10 383 €
Charges déductibles : -7 985 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 398 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61821.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 047 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 181 €(65% de 91 047 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 152 €/an
Calcul : 59 181 € × 3,636% = 2 152 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 383 €93 611 €6 309 €-83 228 €21 400 €61 828 €61 828 €
210 591 €7 825 €6 143 €2 766 €--59 061 €
310 803 €7 653 €5 971 €3 150 €--55 912 €
411 019 €7 475 €5 793 €3 544 €--52 368 €
511 239 €7 291 €5 609 €3 948 €--48 420 €
611 464 €7 101 €5 418 €4 364 €--44 056 €
711 693 €6 903 €5 221 €4 790 €--39 266 €
811 927 €6 699 €5 017 €5 228 €--34 038 €
912 166 €6 487 €4 805 €5 678 €--28 360 €
1012 409 €6 268 €4 586 €6 141 €--22 219 €
1112 657 €6 042 €4 360 €6 615 €--15 604 €
1212 910 €5 807 €4 125 €7 103 €---
1313 169 €5 564 €3 882 €7 604 €---
1413 432 €5 313 €3 631 €8 119 €---
1513 701 €5 052 €3 370 €8 648 €---
1613 975 €4 783 €3 101 €9 192 €---
1714 254 €4 504 €2 822 €9 750 €---
1814 539 €4 215 €2 533 €10 324 €---
1914 830 €3 916 €2 234 €10 914 €---
2015 127 €3 606 €1 924 €11 520 €---
2115 429 €3 286 €1 603 €12 143 €---
2215 738 €2 954 €1 272 €12 784 €---
2316 052 €2 610 €928 €13 442 €---
2416 374 €2 255 €572 €14 119 €---
2516 701 €1 886 €204 €14 815 €---
TOTAL332 582 €219 107 €91 433 €113 475 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 475 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 383 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 181 €-6 420 €+8 601 €
2+2 181 €0 €+2 181 €
3+2 181 €0 €+2 181 €
4+2 181 €0 €+2 181 €
5+2 181 €0 €+2 181 €
6+2 181 €0 €+2 181 €
7+2 181 €0 €+2 181 €
8+2 181 €0 €+2 181 €
9+2 181 €0 €+2 181 €
10+2 181 €0 €+2 181 €
11+2 181 €0 €+2 181 €
12+2 181 €+2 131 €+50 €
13+2 181 €+2 281 €-100 €
14+2 181 €+2 436 €-255 €
15+2 181 €+2 594 €-413 €
16+2 181 €+2 758 €-577 €
17+2 181 €+2 925 €-744 €
18+2 181 €+3 097 €-916 €
19+2 181 €+3 274 €-1 093 €
20+2 181 €+3 456 €-1 275 €
21+2 181 €+3 643 €-1 462 €
22+2 181 €+3 835 €-1 654 €
23+2 181 €+4 033 €-1 852 €
24+2 181 €+4 236 €-2 055 €
25+2 181 €+4 444 €-2 263 €
Total+54 525 €+38 724 €+15 801 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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