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Achat : Appartement Grenoble (38000)

VilleGrenoble (38)
Surface174m²
Coût Total386 200€
Loyer Annuel24 931€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 310 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 1 781,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Grenoble hyper centre, place Grenette, appartement 1 étage sur entresol, avec ascenseur, bien atypique à rénover. Très belles hauteurs sous plafond, magnifique parquet en noyer. L’appartement se compose : Un très grand couloir garni de placards, 1 wc séparés, 1 lingerie, un grand hall distribuant : La cuisine, 1 petite chambre, 1 bureau, 1 grande suite parentale (salle d’eau et wc), 1 très grande pièce de vie, puis L’étage : 2 petites chambres et une salle d’eau. 1 grenier est également accessible par une échelle coulissante depuis l’appartement..

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.190660, 5.727440
Total : 386 200€
Prix d'acquisition : 310 000€
Travaux : 51 400€
Valeur du bien : 361 400€
Frais de notaire : 24 800€
Coût estimé : 24 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 2078€/mois
Loyer annuel estimé : 24931€/an
Fourchette totale : 1619€ - 2666€/mois
Fourchette annuelle : 19428€ - 31994€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 954,55 €/m²
Basé sur :1174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :514 092 €
Prix d'achat :310 000 €
Décote à l'achat :-204 092€ (-39.7%)
Marge achat-revente :127 892€ (24.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :386 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 902,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :96,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 999,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 543,73€
Coût de l'assurance :28 965,00€
Taxe foncière : 2 493,15€/an
Soit par mois : 207,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 077,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 206,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 174 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol et peinture des murs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 400 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Auvergne-Rhône-Alpes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 078 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 931 €/an
Calcul : 2 078 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 386 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 159 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 493 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 824 €
Revenus locatifs : +24 931 €
Charges déductibles : -67 824 €
Résultat foncier Année 1 : -42 892 €(Déficit de 42 892 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 492 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 424 €/an
Revenus locatifs : +24 931 €
Charges déductibles : -16 424 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21492.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 310 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 201 500 €(65% de 310 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 327 €/an
Calcul : 201 500 € × 3,636% = 7 327 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 931 €67 836 €12 784 €-42 905 €21 400 €21 505 €21 505 €
225 430 €16 094 €12 443 €9 336 €--12 169 €
325 939 €15 741 €12 089 €10 198 €--1 971 €
426 457 €15 376 €11 724 €11 082 €---
526 987 €14 998 €11 346 €11 989 €---
627 526 €14 607 €10 955 €12 919 €---
728 077 €14 203 €10 551 €13 874 €---
828 638 €13 786 €10 134 €14 853 €---
929 211 €13 354 €9 702 €15 858 €---
1029 795 €12 907 €9 255 €16 888 €---
1130 391 €12 445 €8 793 €17 946 €---
1230 999 €11 968 €8 316 €19 031 €---
1331 619 €11 474 €7 822 €20 145 €---
1432 252 €10 963 €7 312 €21 288 €---
1532 897 €10 436 €6 784 €22 461 €---
1633 554 €9 890 €6 238 €23 665 €---
1734 226 €9 325 €5 673 €24 900 €---
1834 910 €8 742 €5 090 €26 169 €---
1935 608 €8 138 €4 486 €27 470 €---
2036 320 €7 514 €3 862 €28 806 €---
2137 047 €6 869 €3 217 €30 178 €---
2237 788 €6 202 €2 550 €31 586 €---
2338 544 €5 512 €1 860 €33 032 €---
2439 314 €4 798 €1 147 €34 516 €---
2540 101 €4 061 €409 €36 040 €---
TOTAL798 563 €327 237 €184 544 €471 325 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 471 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 236 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 236 €-6 420 €+11 656 €
2+5 236 €0 €+5 236 €
3+5 236 €0 €+5 236 €
4+5 236 €+2 733 €+2 503 €
5+5 236 €+3 597 €+1 639 €
6+5 236 €+3 876 €+1 360 €
7+5 236 €+4 162 €+1 074 €
8+5 236 €+4 456 €+780 €
9+5 236 €+4 757 €+479 €
10+5 236 €+5 067 €+169 €
11+5 236 €+5 384 €-148 €
12+5 236 €+5 709 €-473 €
13+5 236 €+6 044 €-808 €
14+5 236 €+6 386 €-1 150 €
15+5 236 €+6 738 €-1 502 €
16+5 236 €+7 099 €-1 863 €
17+5 236 €+7 470 €-2 234 €
18+5 236 €+7 851 €-2 615 €
19+5 236 €+8 241 €-3 005 €
20+5 236 €+8 642 €-3 406 €
21+5 236 €+9 053 €-3 817 €
22+5 236 €+9 476 €-4 240 €
23+5 236 €+9 910 €-4 674 €
24+5 236 €+10 355 €-5 119 €
25+5 236 €+10 812 €-5 576 €
Total+130 900 €+141 398 €+-10 498 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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