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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePontoise (95)
Surface89m²
Coût Total243 300€
Loyer Annuel16 923€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-263€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 247,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 10, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

PONTOISE - Proche de toutes les commodités ( Commerces, écoles, transports..)

Dans une résidence recherchée, appartement de 4 pièces comprenant entrée, séjour lumineux (double exposition) ouvert sur balcon, une grande cuisine, 3 chambres, une salle de bains, une salle d'eau, wc, nombreux rangements. Pas de travaux à prévoir et ravalement thermique voté pris en charge par le vendeur.

Copropriété de 85 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2970.00 euros.

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.058170, 2.088080
Total : 243 300€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 27 300€
Valeur du bien : 227 300€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1410€/mois
Loyer annuel estimé : 16923€/an
Fourchette totale : 1187€ - 1676€/mois
Fourchette annuelle : 14239€ - 20113€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 214,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :70,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 285,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 931,83€
Coût de l'assurance :21 288,75€
Taxe foncière : 1 692,29€/an
Soit par mois : 141,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 247,50€/mois
Soit par an : 2 970,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 410,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 673,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-263,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Amélioration
Installation d'une VMC si ventilation naturelle
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 300 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11500€ + Main d'œuvre: 1900€
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€ + Plomberie: 1000€ + Électricité: 800€ + Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (éléments sanitaires + carrelage + Main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Revêtement de sol et peinture: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (revêtement) + 30 m² × 30€/m² = 900€ (peinture) + Main d'œuvre: 2700€
  • Ventilation:2 000€
    VMC simple flux: 1 système: 1500€ + Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 923 €/an
Calcul : 1 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 336 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 300 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 852 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 692 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 970 €/an
Calcul : 248 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 150 €
Revenus locatifs : +16 923 €
Charges déductibles : -41 150 €
Résultat foncier Année 1 : -24 227 €(Déficit de 24 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 827 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 850 €/an
Revenus locatifs : +16 923 €
Charges déductibles : -13 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2827.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 923 €41 158 €8 344 €-24 235 €21 400 €2 835 €2 835 €
217 261 €13 638 €8 125 €3 623 €---
317 607 €13 411 €7 897 €4 195 €---
417 959 €13 176 €7 662 €4 783 €---
518 318 €12 933 €7 419 €5 385 €---
618 684 €12 680 €7 167 €6 004 €---
719 058 €12 419 €6 906 €6 639 €---
819 439 €12 149 €6 635 €7 290 €---
919 828 €11 869 €6 356 €7 958 €---
1020 224 €11 580 €6 066 €8 645 €---
1120 629 €11 280 €5 766 €9 349 €---
1221 042 €10 970 €5 456 €10 072 €---
1321 462 €10 648 €5 135 €10 814 €---
1421 892 €10 316 €4 802 €11 576 €---
1522 329 €9 971 €4 458 €12 358 €---
1622 776 €9 615 €4 101 €13 161 €---
1723 232 €9 246 €3 732 €13 986 €---
1823 696 €8 864 €3 350 €14 832 €---
1924 170 €8 468 €2 954 €15 702 €---
2024 654 €8 059 €2 545 €16 595 €---
2125 147 €7 635 €2 121 €17 512 €---
2225 650 €7 196 €1 682 €18 454 €---
2326 163 €6 741 €1 228 €19 421 €---
2426 686 €6 271 €757 €20 415 €---
2527 219 €5 784 €270 €21 435 €---
TOTAL542 046 €286 078 €120 932 €255 969 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 923 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 554 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 554 €-6 420 €+9 974 €
2+3 554 €+236 €+3 318 €
3+3 554 €+1 259 €+2 295 €
4+3 554 €+1 435 €+2 119 €
5+3 554 €+1 616 €+1 938 €
6+3 554 €+1 801 €+1 753 €
7+3 554 €+1 992 €+1 562 €
8+3 554 €+2 187 €+1 367 €
9+3 554 €+2 388 €+1 166 €
10+3 554 €+2 593 €+961 €
11+3 554 €+2 805 €+749 €
12+3 554 €+3 022 €+532 €
13+3 554 €+3 244 €+310 €
14+3 554 €+3 473 €+81 €
15+3 554 €+3 707 €-153 €
16+3 554 €+3 948 €-394 €
17+3 554 €+4 196 €-642 €
18+3 554 €+4 450 €-896 €
19+3 554 €+4 711 €-1 157 €
20+3 554 €+4 978 €-1 424 €
21+3 554 €+5 254 €-1 700 €
22+3 554 €+5 536 €-1 982 €
23+3 554 €+5 826 €-2 272 €
24+3 554 €+6 124 €-2 570 €
25+3 554 €+6 431 €-2 877 €
Total+88 850 €+76 791 €+12 059 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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