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Maison - 3 pièce(s) - 82 m²

VilleGagnac-sur-Cère (46)
Surface82m²
Coût Total109 720€
Loyer Annuel7 697€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 670,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur la commune de Gagnac sur Cère, en bordure de route, maison à rénover de type 3, élevée sur caves, comprenant une cuisine équipée sur la pièce à vivre, deux chambres et une salle d'eau. Petite dépendance. Terrain attenant et non attenant dont une partie de bois.

Détails : Nombre de chambre(s) : 2 Nombre de pièces : 3 Nombre de niveaux : 1 Nb de salle d'eau : 1 Cuisine : Americaine -Equipee Mode de chauffage : RADIATEUR Type de chauffage : ELECTRIQUE Format de chauffage : INDIVIDUEL

Ville : Gagnac-sur-Cère
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46130
Coordonnées : 44.939592, 1.877276
Total : 109 720€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 50 320€
Valeur du bien : 105 320€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7697€/an
Fourchette totale : 504€ - 817€/mois
Fourchette annuelle : 6047€ - 9799€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 692,31 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :138 769 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-83 769€ (-60.4%)
Marge achat-revente :29 049€ (20.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :32,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 183,91€
Coût de l'assurance :9 600,50€
Taxe foncière : 769,75€/an
Soit par mois : 64,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 641,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état à assumer moyen
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 320 €(614 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 920€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 60€/m² = 4920€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:400€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gagnac-sur-Cère (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 697 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 720 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 770 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 211 €
Revenus locatifs : +7 697 €
Charges déductibles : -55 211 €
Résultat foncier Année 1 : -47 514 €(Déficit de 47 514 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 114 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 891 €/an
Revenus locatifs : +7 697 €
Charges déductibles : -4 891 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 806 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26113.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 697 €55 215 €3 741 €-47 517 €21 400 €26 117 €26 117 €
27 851 €4 796 €3 642 €3 055 €--23 062 €
38 008 €4 694 €3 540 €3 314 €--19 748 €
48 169 €4 588 €3 435 €3 580 €--16 168 €
58 332 €4 479 €3 325 €3 853 €--12 314 €
68 499 €4 366 €3 212 €4 133 €--8 182 €
78 669 €4 248 €3 095 €4 420 €--3 761 €
88 842 €4 127 €2 973 €4 715 €---
99 019 €4 002 €2 848 €5 017 €---
109 199 €3 872 €2 718 €5 328 €---
119 383 €3 737 €2 583 €5 646 €---
129 571 €3 598 €2 444 €5 973 €---
139 762 €3 454 €2 300 €6 309 €---
149 958 €3 304 €2 151 €6 653 €---
1510 157 €3 150 €1 996 €7 007 €---
1610 360 €2 990 €1 836 €7 370 €---
1710 567 €2 825 €1 671 €7 742 €---
1810 778 €2 654 €1 500 €8 125 €---
1910 994 €2 476 €1 323 €8 518 €---
2011 214 €2 293 €1 139 €8 921 €---
2111 438 €2 103 €949 €9 335 €---
2211 667 €1 907 €753 €9 760 €---
2311 900 €1 703 €549 €10 197 €---
2412 138 €1 493 €339 €10 646 €---
2512 381 €1 275 €121 €11 106 €---
TOTAL246 553 €133 348 €54 184 €113 204 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 204 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 616 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 616 €-6 420 €+8 036 €
2+1 616 €0 €+1 616 €
3+1 616 €0 €+1 616 €
4+1 616 €0 €+1 616 €
5+1 616 €0 €+1 616 €
6+1 616 €0 €+1 616 €
7+1 616 €0 €+1 616 €
8+1 616 €+286 €+1 330 €
9+1 616 €+1 505 €+111 €
10+1 616 €+1 598 €+18 €
11+1 616 €+1 694 €-78 €
12+1 616 €+1 792 €-176 €
13+1 616 €+1 893 €-277 €
14+1 616 €+1 996 €-380 €
15+1 616 €+2 102 €-486 €
16+1 616 €+2 211 €-595 €
17+1 616 €+2 323 €-707 €
18+1 616 €+2 437 €-821 €
19+1 616 €+2 555 €-939 €
20+1 616 €+2 676 €-1 060 €
21+1 616 €+2 800 €-1 184 €
22+1 616 €+2 928 €-1 312 €
23+1 616 €+3 059 €-1 443 €
24+1 616 €+3 194 €-1 578 €
25+1 616 €+3 332 €-1 716 €
Total+40 400 €+33 961 €+6 439 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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