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Appartement Cambrai 3 pièce(s) 73 m2

Bien expiré
VilleCambrai (59)
Surface73m²
Coût Total136 795€
Loyer Annuel8 335€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 440 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 362,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2

Appartement au premier étage avec ascenseur dans une résidence sécurisée à deux pas du centre ville comprenant une belle entrée, salon séjour avec balcon, cuisine séparée, une salle de bains, w-c, deux chambres et plusieurs placards. Une cave complète cet appartement. Charge mensuel 180€ (6.92 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292130.pdf

Ville : Cambrai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59400
Coordonnées : 50.176263, 3.236144
Total : 136 795€
Prix d'acquisition : 99 440€
Travaux : 29 400€
Valeur du bien : 128 840€
Frais de notaire : 7 955€
Coût estimé : 7 955€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.52€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8335€/an
Fourchette totale : 561€ - 860€/mois
Fourchette annuelle : 6730€ - 10323€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 782,4 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 115 €
Prix d'achat :99 440 €
Décote à l'achat :-30 675€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-6 680€ (-5.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 795€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 706,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 626,11€
Coût de l'assurance :11 627,58€
Taxe foncière : 833,54€/an
Soit par mois : 69,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 694,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 956,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-261,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 400 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Revêtement de sol: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cambrai (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 335 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 795 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 834 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 274 €
Revenus locatifs : +8 335 €
Charges déductibles : -37 274 €
Résultat foncier Année 1 : -28 939 €(Déficit de 28 939 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 539 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 874 €/an
Revenus locatifs : +8 335 €
Charges déductibles : -7 874 €
Résultat foncier Années 2+ : 461 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7538.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 440 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 636 €(65% de 99 440 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 350 €/an
Calcul : 64 636 € × 3,636% = 2 350 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 335 €37 278 €4 420 €-28 943 €21 400 €7 543 €7 543 €
28 502 €7 759 €4 300 €743 €--6 800 €
38 672 €7 635 €4 177 €1 037 €--5 763 €
48 846 €7 508 €4 049 €1 338 €--4 425 €
59 022 €7 376 €3 918 €1 646 €--2 779 €
69 203 €7 240 €3 782 €1 963 €--816 €
79 387 €7 100 €3 641 €2 287 €---
89 575 €6 954 €3 496 €2 620 €---
99 766 €6 804 €3 346 €2 962 €---
109 962 €6 649 €3 191 €3 312 €---
1110 161 €6 489 €3 030 €3 672 €---
1210 364 €6 324 €2 865 €4 040 €---
1310 571 €6 153 €2 694 €4 419 €---
1410 783 €5 976 €2 517 €4 807 €---
1510 998 €5 793 €2 335 €5 205 €---
1611 218 €5 605 €2 146 €5 614 €---
1711 443 €5 410 €1 951 €6 033 €---
1811 672 €5 208 €1 750 €6 463 €---
1911 905 €5 000 €1 542 €6 905 €---
2012 143 €4 785 €1 327 €7 358 €---
2112 386 €4 563 €1 105 €7 823 €---
2212 634 €4 334 €875 €8 300 €---
2312 886 €4 097 €638 €8 789 €---
2413 144 €3 852 €393 €9 292 €---
2513 407 €3 599 €140 €9 808 €---
TOTAL266 985 €179 492 €63 626 €87 493 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 750 €-6 420 €+8 170 €
2+1 750 €0 €+1 750 €
3+1 750 €0 €+1 750 €
4+1 750 €0 €+1 750 €
5+1 750 €0 €+1 750 €
6+1 750 €0 €+1 750 €
7+1 750 €+441 €+1 309 €
8+1 750 €+786 €+964 €
9+1 750 €+889 €+861 €
10+1 750 €+994 €+756 €
11+1 750 €+1 102 €+648 €
12+1 750 €+1 212 €+538 €
13+1 750 €+1 326 €+424 €
14+1 750 €+1 442 €+308 €
15+1 750 €+1 562 €+188 €
16+1 750 €+1 684 €+66 €
17+1 750 €+1 810 €-60 €
18+1 750 €+1 939 €-189 €
19+1 750 €+2 071 €-321 €
20+1 750 €+2 207 €-457 €
21+1 750 €+2 347 €-597 €
22+1 750 €+2 490 €-740 €
23+1 750 €+2 637 €-887 €
24+1 750 €+2 788 €-1 038 €
25+1 750 €+2 942 €-1 192 €
Total+43 750 €+26 248 €+17 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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